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按揭新聞
港息明年料6厘水平見頂
2022年12月19日 (東方)
之前有美資投行估計本港住宅樓價今、明兩年累跌最多兩成,其假設之一是最優惠利率(P)明年下半年升至7.5厘。不過,富瑞分析師黃梓皓認為機會不大,預期滙豐銀行等大型銀行的P息上到6厘左右止步,H按封頂息亦最多只會升至4厘左右。

上周美國聯儲局發布的「點陣圖」再度調高本輪加息周期的終點預測足足半厘至5.1厘,但黃梓皓稱,這不至於使他調整P息的預測─本港這輪加息周期累加100至150點子。以港銀9月以來加P的步伐來看,累計加幅應偏向接近100點子(一厘),以滙豐、中銀和恒生等由5厘加P計,P息應該於6厘水平見頂。

同時調高活期存息無着數

「加到7厘的機會真係較低,因有數得計,每次加P通常都係同聯儲局議息會議差唔多時間,2月如無意外再加半厘,逼近5厘,所以美國最多剩番兩、三次加息空間,以今次已累加0.625厘,見不到之後可以(由5.625厘)再加1.4厘。」

黃梓皓指,其實港銀不太情願加P,原因是不同過去,現在他們的貸款組合除按揭外很少關係到P息,HIBOR(本港銀行同業拆息)的企業貸款卻佔70%左右,加P基本上只動到按息,同時卻要依照過去多年的「慣例」調高活期存款,而活期存款結餘又可能是按揭兩倍有多,所以加P對於滙豐等大銀行「其實無乜着數,或者仲蝕底咗。」

港銀加P一大動機,不過是阻止一下活期存款轉向定期,問題是「就當今次(跟聯儲局)加足0.5厘,你會否因為活期去到……連一厘都無,而不轉做定期?」

更重要的是,港銀「講白啲同地產周期息息相關」,現在樓價下跌最大原因是息口上升,承做按揭的客戶又基本上算是優質的中產客戶、對銀行來說最有賺錢機會的一批客戶,所以「銀行都唔想加息太急破壞個市場,連帶自己資產出問題」。現在港銀追不上美國的加息步伐,既不會對活期存款利息開支構成太大壓力,提高一下按揭生意的盈利,也不會對樓市造成太大影響。