之前有美資投行估計本港住宅樓價今、明兩年累跌最多兩成，其假設之一是最優惠利率（P）明年下半年升至7.5厘。不過，富瑞分析師黃梓皓認為機會不大，預期滙豐銀行等大型銀行的P息上到6厘左右止步，H按封頂息亦最多只會升至4厘左右。

上周美國聯儲局發布的「點陣圖」再度調高本輪加息周期的終點預測足足半厘至5.1厘，但黃梓皓稱，這不至於使他調整P息的預測─本港這輪加息周期累加100至150點子。以港銀9月以來加P的步伐來看，累計加幅應偏向接近100點子（一厘），以滙豐、中銀和恒生等由5厘加P計，P息應該於6厘水平見頂。

同時調高活期存息無着數

「加到7厘的機會真係較低，因有數得計，每次加P通常都係同聯儲局議息會議差唔多時間，2月如無意外再加半厘，逼近5厘，所以美國最多剩番兩、三次加息空間，以今次已累加0.625厘，見不到之後可以（由5.625厘）再加1.4厘。」

黃梓皓指，其實港銀不太情願加P，原因是不同過去，現在他們的貸款組合除按揭外很少關係到P息，HIBOR（本港銀行同業拆息）的企業貸款卻佔70%左右，加P基本上只動到按息，同時卻要依照過去多年的「慣例」調高活期存款，而活期存款結餘又可能是按揭兩倍有多，所以加P對於滙豐等大銀行「其實無乜着數，或者仲蝕底咗。」

港銀加P一大動機，不過是阻止一下活期存款轉向定期，問題是「就當今次（跟聯儲局）加足0.5厘，你會否因為活期去到……連一厘都無，而不轉做定期？」

更重要的是，港銀「講白啲同地產周期息息相關」，現在樓價下跌最大原因是息口上升，承做按揭的客戶又基本上算是優質的中產客戶、對銀行來說最有賺錢機會的一批客戶，所以「銀行都唔想加息太急破壞個市場，連帶自己資產出問題」。現在港銀追不上美國的加息步伐，既不會對活期存款利息開支構成太大壓力，提高一下按揭生意的盈利，也不會對樓市造成太大影響。