之前有美资投行估计本港住宅楼价今、明两年累跌最多两成，其假设之一是最优惠利率（P）明年下半年升至7.5厘。不过，富瑞分析师黄梓皓认为机会不大，预期滙丰银行等大型银行的P息上到6厘左右止步，H按封顶息亦最多只会升至4厘左右。

上周美国联储局发布的「点阵图」再度调高本轮加息周期的终点预测足足半厘至5.1厘，但黄梓皓称，这不至於使他调整P息的预测―本港这轮加息周期累加100至150点子。以港银9月以来加P的步伐来看，累计加幅应偏向接近100点子（一厘），以滙丰、中银和恒生等由5厘加P计，P息应该於6厘水平见顶。

同时调高活期存息无着数

「加到7厘的机会真系较低，因有数得计，每次加P通常都系同联储局议息会议差唔多时间，2月如无意外再加半厘，逼近5厘，所以美国最多剩番两、三次加息空间，以今次已累加0.625厘，见不到之后可以（由5.625厘）再加1.4厘。」

黄梓皓指，其实港银不太情愿加P，原因是不同过去，现在他们的贷款组合除按揭外很少关系到P息，HIBOR（本港银行同业拆息）的企业贷款却占70%左右，加P基本上只动到按息，同时却要依照过去多年的「惯例」调高活期存款，而活期存款结余又可能是按揭两倍有多，所以加P对於滙丰等大银行「其实无乜着数，或者仲蚀底咗。」

港银加P一大动机，不过是阻止一下活期存款转向定期，问题是「就当今次（跟联储局）加足0.5厘，你会否因为活期去到……连一厘都无，而不转做定期？」

更重要的是，港银「讲白啲同地产周期息息相关」，现在楼价下跌最大原因是息口上升，承做按揭的客户又基本上算是优质的中产客户、对银行来说最有赚钱机会的一批客户，所以「银行都唔想加息太急破坏个市场，连带自己资产出问题」。现在港银追不上美国的加息步伐，既不会对活期存款利息开支构成太大压力，提高一下按揭生意的盈利，也不会对楼市造成太大影响。