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按揭新闻
港息明年料6厘水平见顶
2022年12月19日 (东方)
之前有美资投行估计本港住宅楼价今、明两年累跌最多两成,其假设之一是最优惠利率(P)明年下半年升至7.5厘。不过,富瑞分析师黄梓皓认为机会不大,预期滙丰银行等大型银行的P息上到6厘左右止步,H按封顶息亦最多只会升至4厘左右。

上周美国联储局发布的「点阵图」再度调高本轮加息周期的终点预测足足半厘至5.1厘,但黄梓皓称,这不至於使他调整P息的预测―本港这轮加息周期累加100至150点子。以港银9月以来加P的步伐来看,累计加幅应偏向接近100点子(一厘),以滙丰、中银和恒生等由5厘加P计,P息应该於6厘水平见顶。

同时调高活期存息无着数

「加到7厘的机会真系较低,因有数得计,每次加P通常都系同联储局议息会议差唔多时间,2月如无意外再加半厘,逼近5厘,所以美国最多剩番两、三次加息空间,以今次已累加0.625厘,见不到之后可以(由5.625厘)再加1.4厘。」

黄梓皓指,其实港银不太情愿加P,原因是不同过去,现在他们的贷款组合除按揭外很少关系到P息,HIBOR(本港银行同业拆息)的企业贷款却占70%左右,加P基本上只动到按息,同时却要依照过去多年的「惯例」调高活期存款,而活期存款结余又可能是按揭两倍有多,所以加P对於滙丰等大银行「其实无乜着数,或者仲蚀底咗。」

港银加P一大动机,不过是阻止一下活期存款转向定期,问题是「就当今次(跟联储局)加足0.5厘,你会否因为活期去到……连一厘都无,而不转做定期?」

更重要的是,港银「讲白啲同地产周期息息相关」,现在楼价下跌最大原因是息口上升,承做按揭的客户又基本上算是优质的中产客户、对银行来说最有赚钱机会的一批客户,所以「银行都唔想加息太急破坏个市场,连带自己资产出问题」。现在港银追不上美国的加息步伐,既不会对活期存款利息开支构成太大压力,提高一下按揭生意的盈利,也不会对楼市造成太大影响。