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按揭新聞
老外也憂港樓跌 奈何庸官不入耳
2023年5月6日 (東方)
香港10年前意在用作遏止樓價炒風的樓市辣招,至今已隨着樓市下跌而失去政策的原意,過時措施早應有序退場,始能應付新的挑戰。偏偏各方力陳,港府仍不為所動,如今就連國際機構亦表示擔心香港樓市進一步下跌會帶來負資產效應,建議港府分階段「撤辣」。就連「老外」都表達憂慮的香港事務,關乎切身利益的香港人自然更着急,只是着急也沒有用,港府依舊繼續「躺平」不作為,任由樓市扭曲下墜,經濟一沉不起,豈非無因?

香港經濟景氣在重啟反彈後再現放緩迹象,加上港銀隨美國加息,兩者皆不利樓市發展。事實上,關係到樓按利息成本的一個月香港銀行同業拆息(Hibor),由兩年前僅0.06厘的水平,升至近年高位達5厘,如今仍高企近4厘,即使H按有封頂息,供樓業主利息負擔大增,也意味用家置業考慮增加,不利樓市需求面。再講,若做定期存款可以坐收幾厘利息,樓價趨跌,更多投資物業業主選擇早沽套現轉作存款收息更安全,變相又令市場供應增加,尤其是一些持貨較長時間、購入價較低的二手盤源,較市價劈價放售,拖着樓價向下。

樓市供需局面如是,繼去年樓價下跌約15%後,今年樓價在首季反彈,次季好大機會再跌,最新的二手樓價數據正反映此趨勢。有國際機構近日在港調研,亦憂港樓進一步下跌帶來負資產效應,若炒賣需求帶來的系統風險減退,建議分階段「撤辣」。局外人都意識到,港府應採取措施促樓市有序調整,以免樓價過度回調,構成經濟風險。事實是如今樓市炒風已絕迹,只見蝕讓盤和劈價盤湧現,不少近幾年的高成數按揭物業,已陷入負資產行列,新盤銷情今非昔比,試問如何見到炒風存在?

如今香港內、外經濟景氣差,政府財政赤字高企,移民潮又令稅收下降,加上中美博弈下香港正面對前所未有的地緣政治風險,不斷有國際企業以地緣政治風險為由,將亞洲區總部遷離香港,樓市的基本面利淡。用家自置物業是長遠投資,必要考慮利息因素及經濟景氣;物業投資者就更重視資本回報率,當存款利率續升,正在下行的物業投資回報自然給比下去。即使有實力的買家計掂數想入市,備受「辣招」門檻所限;企業想調動資產周轉應對營商環境轉變,同樣受制於「辣招」。

發展商看不通行業政策及後市方向,在處理固定資產投資,包括補充新的土地儲備,又或參與市區重建,在商言商,只有以更謹慎的態度應對;政府土地拍賣低價甚至乏人問津,庫房空虛,不見得有利實現長遠建屋目標。

樓市積弱,加重經濟下行風險,而過時的樓市「辣招」不退,持續扭曲樓市自行調整的功能,讓景氣每況愈下,如作繭自縛。既然市場要求「撤辣」的聲音日大,到底樓價要跌多少、負資產要多嚴重,才符合「撤辣」要求,作為負責任的政府,得清楚交代「撤辣」的條件和時間表,讓市場參與各方有數得計,而不是繼續自說自話。真的等到如「沙士」樓災重現才動手,只怕藥石罔效,為時已晚。