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按揭新闻
老外也忧港楼跌 奈何庸官不入耳
2023年5月6日 (东方)
香港10年前意在用作遏止楼价炒风的楼市辣招,至今已随着楼市下跌而失去政策的原意,过时措施早应有序退场,始能应付新的挑战。偏偏各方力陈,港府仍不为所动,如今就连国际机构亦表示担心香港楼市进一步下跌会带来负资产效应,建议港府分阶段「撤辣」。就连「老外」都表达忧虑的香港事务,关乎切身利益的香港人自然更着急,只是着急也没有用,港府依旧继续「躺平」不作为,任由楼市扭曲下坠,经济一沉不起,岂非无因?

香港经济景气在重启反弹后再现放缓迹象,加上港银随美国加息,两者皆不利楼市发展。事实上,关系到楼按利息成本的一个月香港银行同业拆息(Hibor),由两年前仅0.06厘的水平,升至近年高位达5厘,如今仍高企近4厘,即使H按有封顶息,供楼业主利息负担大增,也意味用家置业考虑增加,不利楼市需求面。再讲,若做定期存款可以坐收几厘利息,楼价趋跌,更多投资物业业主选择早沽套现转作存款收息更安全,变相又令市场供应增加,尤其是一些持货较长时间、购入价较低的二手盘源,较市价劈价放售,拖着楼价向下。

楼市供需局面如是,继去年楼价下跌约15%后,今年楼价在首季反弹,次季好大机会再跌,最新的二手楼价数据正反映此趋势。有国际机构近日在港调研,亦忧港楼进一步下跌带来负资产效应,若炒卖需求带来的系统风险减退,建议分阶段「撤辣」。局外人都意识到,港府应采取措施促楼市有序调整,以免楼价过度回调,构成经济风险。事实是如今楼市炒风已绝迹,只见蚀让盘和劈价盘涌现,不少近几年的高成数按揭物业,已陷入负资产行列,新盘销情今非昔比,试问如何见到炒风存在?

如今香港内、外经济景气差,政府财政赤字高企,移民潮又令税收下降,加上中美博弈下香港正面对前所未有的地缘政治风险,不断有国际企业以地缘政治风险为由,将亚洲区总部迁离香港,楼市的基本面利淡。用家自置物业是长远投资,必要考虑利息因素及经济景气;物业投资者就更重视资本回报率,当存款利率续升,正在下行的物业投资回报自然给比下去。即使有实力的买家计掂数想入市,备受「辣招」门槛所限;企业想调动资产周转应对营商环境转变,同样受制於「辣招」。

发展商看不通行业政策及后市方向,在处理固定资产投资,包括补充新的土地储备,又或参与市区重建,在商言商,只有以更谨慎的态度应对;政府土地拍卖低价甚至乏人问津,库房空虚,不见得有利实现长远建屋目标。

楼市积弱,加重经济下行风险,而过时的楼市「辣招」不退,持续扭曲楼市自行调整的功能,让景气每况愈下,如作茧自缚。既然市场要求「撤辣」的声音日大,到底楼价要跌多少、负资产要多严重,才符合「撤辣」要求,作为负责任的政府,得清楚交代「撤辣」的条件和时间表,让市场参与各方有数得计,而不是继续自说自话。真的等到如「沙士」楼灾重现才动手,只怕药石罔效,为时已晚。