富瑞估美2024掉頭減息 樓價望雙位數升

即使美國聯儲局官員不斷「放鷹」預告繼續加息，券商富瑞主張這輪加息周期已結束，甚至估計美國明年將掉頭減息。富瑞證券研究部中國金融業副總裁黃梓皓認為，本港樓價今年下半年平穩，隨着息口見頂的效應逐漸釋放，以及供應回復比較正常的狀態，明年甚至有望錄雙位數升幅。

黃梓皓接受本報訪問時表示，去年下半年地產商未有積極推盤，且成交量低迷，所以今年初以來一些積壓的需求釋放，相信今年樓市需求比去年佳。要注意的是，去年售樓紙到手卻沒推出的樓盤多達1.2萬伙，而香港每年私樓供應平均介乎1.5萬至兩萬伙左右，當這批供應「滯後」至今年時，樓價將會較難向上，亦相信樓價大部分升幅已在首季實現。成交量可能有所增加，但估計發展商開價未必會太進取，始終現時需要去庫存、消化去年未出售的樓盤。

預期港銀兩月內加P息

雖然主張明年美國或減息，可是黃氏認為，利率對樓市的傳導效應在明年才會浮現出來，畢竟樓市由供需主導，多於預期主導，「普羅大眾都不能夠要求銀行預先計入條孳息曲線下跌，冇得同銀行講出年減息呀，你依家借多啲畀我」。再者，印花稅等辣招仍在，通關後的海外投資需求對香港的直接影響有限。該行亦不排除香港銀行於7至8月調高最優惠利率（P息），按息至少到今年底仍高企，故此相信明年樓市才有明顯好轉。

近年本港人口流失問題嚴重，黃梓皓表示，不敢說移民潮已經完結，但相信最壞時間已經過去。他說，之前外資搬遷至新加坡，但是當地現時的生活成本其實較疫情期間急升，單是租金成本便飆升約四至五成，已開始令一些之前認為可赴新加坡的人卻步。

以目前中環寫字樓平均空置率接近一成，全港平均高達15%（Mid-teens），而新加坡空置率為低單位數，一些比較具規模的企業要搬遷至新加坡，要找足夠的辦公空間及人手並不易，「至少從一個商業角度，去新加坡的那一浸已經七七八八，甚至八八九九」。

往另一方面說，過去3年的疫情及邊境限制措施對內地或海外專才來港造成很大影響，黃認為，通關之後若這兩部分的人才回升至與過去相近水平是很合理。

人才流入 刺激置業需求

他續說，2019年之前循「一般就業政策」計劃來港的人平均每年達3萬至4萬，惟2020至2022年期間跌至平均每年1.5萬人，或者之後未必重返以往水平，但算上港府為「搶人才」推出的「高才通」計劃，若每年經後者來港移民達到兩萬多，而這些移民屬於中高收入人士，對香港人口流入以至樓市需求俱有一定正面作用。

然而，人才恢復流入對樓市的支撐作用同樣需時體現，黃說：「唔係話啲人才落到嚟，第一時間衝去代理行睇吓邊個盤啱我……所以呢樣嘢都需要一個傳導效應」，整體而言他對樓市看法並非很悲觀，畢竟「要吸引專才來港，都要有工作機會，而這些工作機會正來自（香港作為）金融中心的身分」。他亦相信，本港人口兩年內有機會慢慢穩步回升至740萬人左右，而且本港每戶平均人口約2.7人，高於生育率相若的城市，家庭成員分開住會衍生住屋需求，兩者都為房屋需求帶來支撐。

放寬樓按料激活換樓鏈

此外，本港高官昨再透露正與金融管理局研究對樓宇按揭作微調。黃梓皓說，當局固然希望在考慮任何放寬投資需求的措施之前，率先滿足居住需求，故願意從不同途徑釋放自住需求，放寬按揭成數對於樓市有正面影響，相信有關措施可能循完善換樓鏈方向進行。