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按揭新聞
按息高企 港樓復甦或待明年
2023年6月26日 (東方)
富瑞估美2024掉頭減息 樓價望雙位數升

即使美國聯儲局官員不斷「放鷹」預告繼續加息,券商富瑞主張這輪加息周期已結束,甚至估計美國明年將掉頭減息。富瑞證券研究部中國金融業副總裁黃梓皓認為,本港樓價今年下半年平穩,隨着息口見頂的效應逐漸釋放,以及供應回復比較正常的狀態,明年甚至有望錄雙位數升幅。

黃梓皓接受本報訪問時表示,去年下半年地產商未有積極推盤,且成交量低迷,所以今年初以來一些積壓的需求釋放,相信今年樓市需求比去年佳。要注意的是,去年售樓紙到手卻沒推出的樓盤多達1.2萬伙,而香港每年私樓供應平均介乎1.5萬至兩萬伙左右,當這批供應「滯後」至今年時,樓價將會較難向上,亦相信樓價大部分升幅已在首季實現。成交量可能有所增加,但估計發展商開價未必會太進取,始終現時需要去庫存、消化去年未出售的樓盤。

預期港銀兩月內加P息

雖然主張明年美國或減息,可是黃氏認為,利率對樓市的傳導效應在明年才會浮現出來,畢竟樓市由供需主導,多於預期主導,「普羅大眾都不能夠要求銀行預先計入條孳息曲線下跌,冇得同銀行講出年減息呀,你依家借多啲畀我」。再者,印花稅等辣招仍在,通關後的海外投資需求對香港的直接影響有限。該行亦不排除香港銀行於7至8月調高最優惠利率(P息),按息至少到今年底仍高企,故此相信明年樓市才有明顯好轉。

近年本港人口流失問題嚴重,黃梓皓表示,不敢說移民潮已經完結,但相信最壞時間已經過去。他說,之前外資搬遷至新加坡,但是當地現時的生活成本其實較疫情期間急升,單是租金成本便飆升約四至五成,已開始令一些之前認為可赴新加坡的人卻步。

以目前中環寫字樓平均空置率接近一成,全港平均高達15%(Mid-teens),而新加坡空置率為低單位數,一些比較具規模的企業要搬遷至新加坡,要找足夠的辦公空間及人手並不易,「至少從一個商業角度,去新加坡的那一浸已經七七八八,甚至八八九九」。

往另一方面說,過去3年的疫情及邊境限制措施對內地或海外專才來港造成很大影響,黃認為,通關之後若這兩部分的人才回升至與過去相近水平是很合理。

人才流入 刺激置業需求

他續說,2019年之前循「一般就業政策」計劃來港的人平均每年達3萬至4萬,惟2020至2022年期間跌至平均每年1.5萬人,或者之後未必重返以往水平,但算上港府為「搶人才」推出的「高才通」計劃,若每年經後者來港移民達到兩萬多,而這些移民屬於中高收入人士,對香港人口流入以至樓市需求俱有一定正面作用。

然而,人才恢復流入對樓市的支撐作用同樣需時體現,黃說:「唔係話啲人才落到嚟,第一時間衝去代理行睇吓邊個盤啱我……所以呢樣嘢都需要一個傳導效應」,整體而言他對樓市看法並非很悲觀,畢竟「要吸引專才來港,都要有工作機會,而這些工作機會正來自(香港作為)金融中心的身分」。他亦相信,本港人口兩年內有機會慢慢穩步回升至740萬人左右,而且本港每戶平均人口約2.7人,高於生育率相若的城市,家庭成員分開住會衍生住屋需求,兩者都為房屋需求帶來支撐。

放寬樓按料激活換樓鏈

此外,本港高官昨再透露正與金融管理局研究對樓宇按揭作微調。黃梓皓說,當局固然希望在考慮任何放寬投資需求的措施之前,率先滿足居住需求,故願意從不同途徑釋放自住需求,放寬按揭成數對於樓市有正面影響,相信有關措施可能循完善換樓鏈方向進行。