富瑞估美2024掉头减息 楼价望双位数升

即使美国联储局官员不断「放鹰」预告继续加息，券商富瑞主张这轮加息周期已结束，甚至估计美国明年将掉头减息。富瑞证券研究部中国金融业副总裁黄梓皓认为，本港楼价今年下半年平稳，随着息口见顶的效应逐渐释放，以及供应回复比较正常的状态，明年甚至有望录双位数升幅。

黄梓皓接受本报访问时表示，去年下半年地产商未有积极推盘，且成交量低迷，所以今年初以来一些积压的需求释放，相信今年楼市需求比去年佳。要注意的是，去年售楼纸到手却没推出的楼盘多达1.2万伙，而香港每年私楼供应平均介乎1.5万至两万伙左右，当这批供应「滞后」至今年时，楼价将会较难向上，亦相信楼价大部分升幅已在首季实现。成交量可能有所增加，但估计发展商开价未必会太进取，始终现时需要去库存、消化去年未出售的楼盘。

预期港银两月内加P息

虽然主张明年美国或减息，可是黄氏认为，利率对楼市的传导效应在明年才会浮现出来，毕竟楼市由供需主导，多於预期主导，「普罗大众都不能够要求银行预先计入条孳息曲线下跌，冇得同银行讲出年减息呀，你依家借多啲畀我」。再者，印花税等辣招仍在，通关后的海外投资需求对香港的直接影响有限。该行亦不排除香港银行於7至8月调高最优惠利率（P息），按息至少到今年底仍高企，故此相信明年楼市才有明显好转。

近年本港人口流失问题严重，黄梓皓表示，不敢说移民潮已经完结，但相信最坏时间已经过去。他说，之前外资搬迁至新加坡，但是当地现时的生活成本其实较疫情期间急升，单是租金成本便飙升约四至五成，已开始令一些之前认为可赴新加坡的人却步。

以目前中环写字楼平均空置率接近一成，全港平均高达15%（Mid-teens），而新加坡空置率为低单位数，一些比较具规模的企业要搬迁至新加坡，要找足够的办公空间及人手并不易，「至少从一个商业角度，去新加坡的那一浸已经七七八八，甚至八八九九」。

往另一方面说，过去3年的疫情及边境限制措施对内地或海外专才来港造成很大影响，黄认为，通关之后若这两部分的人才回升至与过去相近水平是很合理。

人才流入 刺激置业需求

他续说，2019年之前循「一般就业政策」计划来港的人平均每年达3万至4万，惟2020至2022年期间跌至平均每年1.5万人，或者之后未必重返以往水平，但算上港府为「抢人才」推出的「高才通」计划，若每年经后者来港移民达到两万多，而这些移民属於中高收入人士，对香港人口流入以至楼市需求俱有一定正面作用。

然而，人才恢复流入对楼市的支撑作用同样需时体现，黄说：「唔系话啲人才落到嚟，第一时间冲去代理行睇吓边个盘啱我……所以呢样嘢都需要一个传导效应」，整体而言他对楼市看法并非很悲观，毕竟「要吸引专才来港，都要有工作机会，而这些工作机会正来自（香港作为）金融中心的身分」。他亦相信，本港人口两年内有机会慢慢稳步回升至740万人左右，而且本港每户平均人口约2.7人，高於生育率相若的城市，家庭成员分开住会衍生住屋需求，两者都为房屋需求带来支撑。

放宽楼按料激活换楼链

此外，本港高官昨再透露正与金融管理局研究对楼宇按揭作微调。黄梓皓说，当局固然希望在考虑任何放宽投资需求的措施之前，率先满足居住需求，故愿意从不同途径释放自住需求，放宽按揭成数对於楼市有正面影响，相信有关措施可能循完善换楼链方向进行。