免外地人首置稅 取消換樓稅「先付後退」 撤SSD加快流轉

財政司司長陳茂波日前表示考慮微調整樓市措施，以助市民換樓。地產界人士指出，壓抑樓市的「辣招」已推出逾10年，物業成交量長期處於低水平，去年的二手物業流通率已經創出歷史新低，令全港的房地產相關產業鏈都陷入低潮，近期樓市復甦力道明顯減弱，撤辣絕對「刻不容緩」。業界建議5招為樓市鬆綁，包括建議徹底寬免外地人來香港首次置業需付的30%辣稅；建議將15%的新住宅印花稅(NRSD)稅率回復至雙倍印花稅(DSD)；建議將換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排取消，容許業主換樓時，如在一年內賣出上一個物業，只需繳付首次置業的印花稅稅率；建議考慮放寬新盤的按揭措施，將首置樓花可承造按揭成數提高至九成，有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，減低首置人士新盤樓花的入市門檻；及建議考慮撤銷額外印花稅(SSD)，釋放更多二手供應，加快物業市場流轉，提升整體成交量至正常水平。◆香港文匯報記者 梁悅琴

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，樓市受到疫情的重挫，成交量持續下跌，去年二手物業的流通率更創出史上最低的水平。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，2022年以二手住宅註冊量佔全港私人住宅單位總存量計算得出的二手物業流通率僅錄約2.9%，遠低於辣招推出前，即2004至2010年的平均每年8.7%的水平，亦低於2011年至2022年錄得的平均每年4.2%。

可促產業鏈加快復甦 振經濟

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出，二手流通率反映物業交投活躍程度。流通率低即物業交投並不活躍，樓市欠缺流動，非但換樓鏈並未重啟，拖累的是全個房地產板塊相關的產業鏈，即包括銀行、律師、搬運、裝修、家電等行業陷入低潮。相反，當二手物業的流通率高，以上行業皆可受惠，故此「撤辣」助樓市，可推動整個產業鏈加快復甦，有助振興香港經濟。

布少明表示，近期樓市復甦力道明顯減弱，撤辣絕對「刻不容緩」，對政府主動提出調整房策表示高度歡迎，惟建議政府別將力道集中於放寬按揭之上，應「大刀闊斧」採取果斷措施，徹底寬免外地人來港首次置業需付的30%辣稅，有助吸引更多專才來香港發展。

建議新住宅印花稅回復至DSD

此外，政府若再次提高按揭成數相信可對中高價物業帶來支持，但是特區政府自2019年起兩次放寬按保，現涵蓋市場逾九成半二手成交。獲放寬按保的樓市板塊的交投明顯受惠，惟效力已漸次減弱，相信再放寬樓按對樓市的刺激力道有限。如真的有意助港人換樓，應從印花稅入手，他建議將15%的新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)稅率回復至雙倍印花稅DSD，並建議將換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排取消，容許業主換樓時，如在一年內賣出上一個物業，只需繳付首次置業的印花稅稅率，大幅降低置業成本。

在現行「先付後退」的機制下，以購入1,000萬元的第二個物業為例，業主須先繳付約150萬元的稅項，再於售出原先物業後申請退稅；假如容許業主於一年內成功放售上一個物業並直接繳交首次置業的印花稅稅率，以上述個案為例，即約37萬元；換言之，減少約113萬元的稅率支出。在大幅降低換樓成本下，鼓勵他們「細換大」，改善居住環境。

「即供樓花」按揭冀可承造九成

布少明又指，現時新樓銷售持續熾熱，已成市場焦點。惟目前只有「建期樓花」可承造九成按揭，因此當買家購買新樓盤時，多傾向選擇「建期付款」。為給予買家更多的選擇，布少明又建議政府，可考慮讓「即供樓花」按揭成數與「建期樓花」睇齊，皆可承造九成按揭，以給予市民更靈活的供款安排，從而鼓勵他們換入新樓自住。

香港置業行政總裁馬泰陽指出，壓抑樓市的「辣招」已推出逾10年，物業成交量長期處於低水平，去年二手註冊量跌至不足4萬宗「敲響警號」，建議政府考慮撤銷額外印花稅(SSD)，釋放更多二手供應，讓更多上車客受惠，加快物業市場流轉，提升整體成交量至正常水平。

業界提撤辣及減辣的具體建議

◆建議徹底寬免外地人來香港首次置業需付的30%辣稅

◆建議將15%的新住宅印花稅(NRSD)稅率回復至雙倍印花稅(DSD)，為市民換樓開方便之門

◆建議將換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排取消，容許業主換樓時，如在一年內賣出上一個物業，只需繳付首次置業的印花稅稅率

◆建議考慮放寬新盤的按揭措施，將首置樓花可承造按揭成數提高至九成，有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，減低首置人士新盤樓花的入市門檻

◆建議考慮撤銷額外印花稅(SSD)，釋放更多二手供應，讓更多上車客受惠，加快物業市場流轉，提升整體成交量至正常水平