免外地人首置税 取消换楼税「先付后退」 撤SSD加快流转

财政司司长陈茂波日前表示考虑微调整楼市措施，以助市民换楼。地产界人士指出，压抑楼市的「辣招」已推出逾10年，物业成交量长期处於低水平，去年的二手物业流通率已经创出历史新低，令全港的房地产相关产业链都陷入低潮，近期楼市复苏力道明显减弱，撤辣绝对「刻不容缓」。业界建议5招为楼市松绑，包括建议彻底宽免外地人来香港首次置业需付的30%辣税；建议将15%的新住宅印花税(NRSD)税率回复至双倍印花税(DSD)；建议将换楼「先买后卖」时印花税「先付后退」的安排取消，容许业主换楼时，如在一年内卖出上一个物业，只需缴付首次置业的印花税税率；建议考虑放宽新盘的按揭措施，将首置楼花可承造按揭成数提高至九成，有序地放宽首置人士楼花按保成数上限，减低首置人士新盘楼花的入市门槛；及建议考虑撤销额外印花税(SSD)，释放更多二手供应，加快物业市场流转，提升整体成交量至正常水平。◆香港文汇报记者 梁悦琴

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，楼市受到疫情的重挫，成交量持续下跌，去年二手物业的流通率更创出史上最低的水平。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，2022年以二手住宅注册量占全港私人住宅单位总存量计算得出的二手物业流通率仅录约2.9%，远低於辣招推出前，即2004至2010年的平均每年8.7%的水平，亦低於2011年至2022年录得的平均每年4.2%。

可促产业链加快复苏 振经济

美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明指出，二手流通率反映物业交投活跃程度。流通率低即物业交投并不活跃，楼市欠缺流动，非但换楼链并未重启，拖累的是全个房地产板块相关的产业链，即包括银行、律师、搬运、装修、家电等行业陷入低潮。相反，当二手物业的流通率高，以上行业皆可受惠，故此「撤辣」助楼市，可推动整个产业链加快复苏，有助振兴香港经济。

布少明表示，近期楼市复苏力道明显减弱，撤辣绝对「刻不容缓」，对政府主动提出调整房策表示高度欢迎，惟建议政府别将力道集中於放宽按揭之上，应「大刀阔斧」采取果断措施，彻底宽免外地人来港首次置业需付的30%辣税，有助吸引更多专才来香港发展。

建议新住宅印花税回复至DSD

此外，政府若再次提高按揭成数相信可对中高价物业带来支持，但是特区政府自2019年起两次放宽按保，现涵盖市场逾九成半二手成交。获放宽按保的楼市板块的交投明显受惠，惟效力已渐次减弱，相信再放宽楼按对楼市的刺激力道有限。如真的有意助港人换楼，应从印花税入手，他建议将15%的新住宅印花税(New Residential Stamp Duty, NRSD)税率回复至双倍印花税DSD，并建议将换楼「先买后卖」时印花税「先付后退」的安排取消，容许业主换楼时，如在一年内卖出上一个物业，只需缴付首次置业的印花税税率，大幅降低置业成本。

在现行「先付后退」的机制下，以购入1,000万元的第二个物业为例，业主须先缴付约150万元的税项，再於售出原先物业后申请退税；假如容许业主於一年内成功放售上一个物业并直接缴交首次置业的印花税税率，以上述个案为例，即约37万元；换言之，减少约113万元的税率支出。在大幅降低换楼成本下，鼓励他们「细换大」，改善居住环境。

「即供楼花」按揭冀可承造九成

布少明又指，现时新楼销售持续炽热，已成市场焦点。惟目前只有「建期楼花」可承造九成按揭，因此当买家购买新楼盘时，多倾向选择「建期付款」。为给予买家更多的选择，布少明又建议政府，可考虑让「即供楼花」按揭成数与「建期楼花」睇齐，皆可承造九成按揭，以给予市民更灵活的供款安排，从而鼓励他们换入新楼自住。

香港置业行政总裁马泰阳指出，压抑楼市的「辣招」已推出逾10年，物业成交量长期处於低水平，去年二手注册量跌至不足4万宗「敲响警号」，建议政府考虑撤销额外印花税(SSD)，释放更多二手供应，让更多上车客受惠，加快物业市场流转，提升整体成交量至正常水平。

业界提撤辣及减辣的具体建议

◆建议彻底宽免外地人来香港首次置业需付的30%辣税

◆建议将15%的新住宅印花税(NRSD)税率回复至双倍印花税(DSD)，为市民换楼开方便之门

◆建议将换楼「先买后卖」时印花税「先付后退」的安排取消，容许业主换楼时，如在一年内卖出上一个物业，只需缴付首次置业的印花税税率

◆建议考虑放宽新盘的按揭措施，将首置楼花可承造按揭成数提高至九成，有序地放宽首置人士楼花按保成数上限，减低首置人士新盘楼花的入市门槛

◆建议考虑撤销额外印花税(SSD)，释放更多二手供应，让更多上车客受惠，加快物业市场流转，提升整体成交量至正常水平