務必要等到香港經濟頹勢再現，香港人水浸眼眉，千呼萬喚，金管局昨日宣布，自2009年推出物業按揭貸款逆周期措施以來，首次放寬針對住宅物業的措施，關於自用住宅、非住宅及以資產水平作為審批基礎的物業貸款最高按揭成數同時獲放寬，可惜出招的最佳時點已過，經濟景氣轉弱已損及信心與購買力，且政府擠牙膏式的行事作風未改，料救市作用有限，整體經濟景氣所面臨的挑戰仍然巨大！

金管局昨日宣布放寬首置按揭成數，其中1,500萬元或以下物業最高按揭成數增至70%，1,500萬元以上至3,000萬元的增至60%，3,000萬元以上及非自用住宅的按揭成數上限均維持在50%。同時，非住宅物業最高按揭成數升至60%，以資產水平為審查基礎的按揭成數上限上調至50%，適用於住宅和非住宅物業。

是次放寬自用物業按揭成數主要集中在中價物業，對於最需要置業的用家而言，壓力測試都無法過關，自然沒幫助；對於有能力買千萬元或以上樓價住宅自住或換樓者，基本上多按一成，由買不起變成買得起的人數相信不多，這類多數是中產或以上的潛在買家，最終入市與否更多在於對前景信心的問題。

事實上，美國的利率周期尚未完結，下半年好可能仍要加息半厘，明年展望尚不明朗。保守估計，即使港息不跟足美息升勢，年底前仍會有加息壓力。準業主能獲批的按揭成數多了，在加息周期下，意味全期利率開支相應增加。當現金放在銀行做定期存款，收息可達到甚至超過買樓收租的回報率，即使有限度放寬樓按成數，未必就能刺激入市意欲。

因此，今次減辣充其量幫到住宅及非住宅物業業主，透過加按或沽售物業套現應急，對於協助改善樓市流轉的作用，未宜過分憧憬，尤其是經歷了次季香港經濟動力不似預期，疫後復甦的樂觀期望消失，貿易、金融、地產、零售無瓣掂，何來意欲買樓？

更甚是，如今就連內地經濟景氣都不對勁，月內中央推出一籃子救市措施是否真的到位，仍要等着瞧，但息口未見頂幾乎是可以肯定的，地緣政局亦充滿變數，這時才着手調整樓市逆周期措施，最佳時段既已過去，穩樓市的作用也要打折，反正聊勝於無。至於提升非住宅物業的按揭成數，以及以資產水平作為審批基礎的物業按揭貸款按揭成數，大概對企業套現應急會有一些幫助，也為近期接受龐大存款量的銀行開拓多一點貸款需求，但別奢望能藉此增加資金流動性甚或刺激投資。類似空置率高企的寫字樓市場，商業景氣差，回報率不吸引，即使按揭成數增，無濟於事。

百年變局下，國際間的競爭趨激烈，所謂「時不我待」，得爭分奪秒。偏偏香港的經濟事務每每慢十拍。實情樓市炒風早已絕迹，嚴重扭曲樓市運作的辣招遲遲不撤，待到如今經濟形勢再度轉差，亡羊補牢但又畏首畏尾做得不夠徹底，壓抑需求的各項辣招稅依舊存在，變相在不利的投資環境下加大打擊投資，如此施政，夫復何言？