务必要等到香港经济颓势再现，香港人水浸眼眉，千呼万唤，金管局昨日宣布，自2009年推出物业按揭贷款逆周期措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施，关於自用住宅、非住宅及以资产水平作为审批基础的物业贷款最高按揭成数同时获放宽，可惜出招的最佳时点已过，经济景气转弱已损及信心与购买力，且政府挤牙膏式的行事作风未改，料救市作用有限，整体经济景气所面临的挑战仍然巨大！

金管局昨日宣布放宽首置按揭成数，其中1,500万元或以下物业最高按揭成数增至70%，1,500万元以上至3,000万元的增至60%，3,000万元以上及非自用住宅的按揭成数上限均维持在50%。同时，非住宅物业最高按揭成数升至60%，以资产水平为审查基础的按揭成数上限上调至50%，适用於住宅和非住宅物业。

是次放宽自用物业按揭成数主要集中在中价物业，对於最需要置业的用家而言，压力测试都无法过关，自然没帮助；对於有能力买千万元或以上楼价住宅自住或换楼者，基本上多按一成，由买不起变成买得起的人数相信不多，这类多数是中产或以上的潜在买家，最终入市与否更多在於对前景信心的问题。

事实上，美国的利率周期尚未完结，下半年好可能仍要加息半厘，明年展望尚不明朗。保守估计，即使港息不跟足美息升势，年底前仍会有加息压力。准业主能获批的按揭成数多了，在加息周期下，意味全期利率开支相应增加。当现金放在银行做定期存款，收息可达到甚至超过买楼收租的回报率，即使有限度放宽楼按成数，未必就能刺激入市意欲。

因此，今次减辣充其量帮到住宅及非住宅物业业主，透过加按或沽售物业套现应急，对於协助改善楼市流转的作用，未宜过分憧憬，尤其是经历了次季香港经济动力不似预期，疫后复苏的乐观期望消失，贸易、金融、地产、零售无瓣掂，何来意欲买楼？

更甚是，如今就连内地经济景气都不对劲，月内中央推出一篮子救市措施是否真的到位，仍要等着瞧，但息口未见顶几乎是可以肯定的，地缘政局亦充满变数，这时才着手调整楼市逆周期措施，最佳时段既已过去，稳楼市的作用也要打折，反正聊胜於无。至於提升非住宅物业的按揭成数，以及以资产水平作为审批基础的物业按揭贷款按揭成数，大概对企业套现应急会有一些帮助，也为近期接受庞大存款量的银行开拓多一点贷款需求，但别奢望能藉此增加资金流动性甚或刺激投资。类似空置率高企的写字楼市场，商业景气差，回报率不吸引，即使按揭成数增，无济於事。

百年变局下，国际间的竞争趋激烈，所谓「时不我待」，得争分夺秒。偏偏香港的经济事务每每慢十拍。实情楼市炒风早已绝迹，严重扭曲楼市运作的辣招迟迟不撤，待到如今经济形势再度转差，亡羊补牢但又畏首畏尾做得不够彻底，压抑需求的各项辣招税依旧存在，变相在不利的投资环境下加大打击投资，如此施政，夫复何言？