专家估刺激有限 无助扭转楼市跌势

中央坚持「房住不炒」政策大方向之际，财金官员一再强调无意「减辣」，惟金管局昨日却突然宣布放宽物业按揭成数。金管局总裁余伟文宣布，放宽物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施，其中包括将1,500万元以下自住物业按揭最高成数放宽至七成，为2009年以来首次放宽针对住宅物业的相关措施。不过，帮助香港打工仔「上车」的按揭保险计划却只有轻微调整，而且仅1,200万元以上的物业才能受惠。专家亦坦言，今次措施对於需求的刺激效用有限，料下半年楼市仍有下跌空间。

根据现行的政策，一般打工仔本身已可以申请按揭保险计划，1,000万元以下的合资格物业可申请最高九成按揭，惟今次按揭保险计划的调整中，并无放宽1,000万元以下物业的按揭成数。考虑到香港打工仔的入息中位数，每月也只有约两万元，按揭贷款最多也只能借不足200万元。换言之，今次放宽按揭成数，只能够惠及本身不符合申请按保计划资格的人士，或者是本身已高薪厚职，能够供得起千万元高价物业的高收入群体与「换楼客」。

取消海外客额外要求

不过，从卖家角度来看，放宽按揭成数的措施或多或少能够提高市场承接能力，某程度上也算是「托市」手段的一种。值得留意的是，金管局今次公布的措施中，包括一项取消对「主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人」额外10个百分点供款与入息比率的要求。到底「收入来自香港以外」的买楼客主要是哪些群体？金管局却没有说明。

针对此问题，金管局副总裁阮国恒解释称，不希望有关措施被理解为鼓励海外人士在港置业，又指政策的变化是出於银行风险能力的考虑，过去银行难以判断按揭供款人海外收入的能力，惟如今情况已有改变，故取消了这些额外限制，并非针对某些群体。他又再三重申，今次调整政策时考虑到很多不同因素，包括宏观环境、银行的风险之类，不能单纯将今次调整归因於楼价变化或其他单一因素。

楼价3千万最多贷款60%

根据金管局资料，「逆周期」措施的按揭限额调整包括∶价值1,500万元或以下的自住物业按揭成数上限调整至七成；价值1,500万元以上至3,000万元调整至六成；价值3,000万元以上维持於五成。为了避免适用按揭比率出现骤降情况，某些楼价水平的按揭比率会以渐进形式改变。

非自用住宅物业的按揭成数上限维持於五成。以「资产水平」为审批基础的物业贷款按揭成数上限由四成提升至五成。

另一边厢，按揭保险计划方面则只有高价物业有调整，包括将八成按揭的范围上限，从原来1,200万元扩大至1,500万元等。同时，按证保险公司亦将会为首次置业人士提供保费特惠，就着1,500万元或以下的物业，宽免按揭贷款在银行最高按揭成数以上不多於5个百分点受保范围的保费。

法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷指出，局部放宽按揭成数或许能够吸引一些有刚性需求的买家，惟由於未有调整压力测试的要求，故实际上「效用未必咁强」。他续指，考虑到美国利率仍然高企，假如联储局进一步加息，本港银行的最优惠利率（P息）亦可能会在下半年跟加一次，幅度为0.125厘。展望下半年，他认为楼价仍有5至7%的下行空间，并且认为楼市真正的复苏，可能要等到进入减息周期。