專家估刺激有限 無助扭轉樓市跌勢

中央堅持「房住不炒」政策大方向之際，財金官員一再強調無意「減辣」，惟金管局昨日卻突然宣布放寬物業按揭成數。金管局總裁余偉文宣布，放寬物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，其中包括將1,500萬元以下自住物業按揭最高成數放寬至七成，為2009年以來首次放寬針對住宅物業的相關措施。不過，幫助香港打工仔「上車」的按揭保險計劃卻只有輕微調整，而且僅1,200萬元以上的物業才能受惠。專家亦坦言，今次措施對於需求的刺激效用有限，料下半年樓市仍有下跌空間。

根據現行的政策，一般打工仔本身已可以申請按揭保險計劃，1,000萬元以下的合資格物業可申請最高九成按揭，惟今次按揭保險計劃的調整中，並無放寬1,000萬元以下物業的按揭成數。考慮到香港打工仔的入息中位數，每月也只有約兩萬元，按揭貸款最多也只能借不足200萬元。換言之，今次放寬按揭成數，只能夠惠及本身不符合申請按保計劃資格的人士，或者是本身已高薪厚職，能夠供得起千萬元高價物業的高收入群體與「換樓客」。

取消海外客額外要求

不過，從賣家角度來看，放寬按揭成數的措施或多或少能夠提高市場承接能力，某程度上也算是「托市」手段的一種。值得留意的是，金管局今次公布的措施中，包括一項取消對「主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人」額外10個百分點供款與入息比率的要求。到底「收入來自香港以外」的買樓客主要是哪些群體？金管局卻沒有說明。

針對此問題，金管局副總裁阮國恒解釋稱，不希望有關措施被理解為鼓勵海外人士在港置業，又指政策的變化是出於銀行風險能力的考慮，過去銀行難以判斷按揭供款人海外收入的能力，惟如今情況已有改變，故取消了這些額外限制，並非針對某些群體。他又再三重申，今次調整政策時考慮到很多不同因素，包括宏觀環境、銀行的風險之類，不能單純將今次調整歸因於樓價變化或其他單一因素。

樓價3千萬最多貸款60%

根據金管局資料，「逆周期」措施的按揭限額調整包括︰價值1,500萬元或以下的自住物業按揭成數上限調整至七成；價值1,500萬元以上至3,000萬元調整至六成；價值3,000萬元以上維持於五成。為了避免適用按揭比率出現驟降情況，某些樓價水平的按揭比率會以漸進形式改變。

非自用住宅物業的按揭成數上限維持於五成。以「資產水平」為審批基礎的物業貸款按揭成數上限由四成提升至五成。

另一邊廂，按揭保險計劃方面則只有高價物業有調整，包括將八成按揭的範圍上限，從原來1,200萬元擴大至1,500萬元等。同時，按證保險公司亦將會為首次置業人士提供保費特惠，就着1,500萬元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於5個百分點受保範圍的保費。

法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷指出，局部放寬按揭成數或許能夠吸引一些有剛性需求的買家，惟由於未有調整壓力測試的要求，故實際上「效用未必咁強」。他續指，考慮到美國利率仍然高企，假如聯儲局進一步加息，本港銀行的最優惠利率（P息）亦可能會在下半年跟加一次，幅度為0.125厘。展望下半年，他認為樓價仍有5至7%的下行空間，並且認為樓市真正的復甦，可能要等到進入減息周期。