10萬人才來港最強剛需 加息令置業開支大增

香港特區政府積極「搶企業、搶人才」，截至6月底各項輸入人才計劃已收到超過10萬宗申請，當中6萬宗已獲批。大量人才湧入加上內地生暑期租賃旺季來臨，復常通關後香港經濟復甦加快，市民收入增加，香港住宅租賃市場受帶動。即使以今年上半年租金升幅已達20%的油塘麗港城為例，兩房單位現時月租約1.68萬元，買樓的每月供款則達2.7萬元，貴過月租逾60%。有專家認為，按息上升令供樓支出增加，租樓平過買樓，上述剛性住屋需求將為今年住宅租金帶來平穩增長，料有約4%按年升幅。◆香港文匯報記者 黎梓田

近月住宅租務表現理想，租金表現跑贏樓價，5月份差估私宅樓價指數按月跌0.74%，報351點，終止4連升。惟指數於今年首5個月仍升約4.87%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，則累跌11.83%。至於租金表現方面則優於樓價，5月份差估私宅租金指數報180.6點，按月升約0.95%，連升4個月，今年首5個月則漲約2.91%，指數並為自去年1月以來即16個月新高。另據香港文匯報統計，今年上半年十大屋苑租金表現亮眼，如油塘麗港城租金半年升幅達20%，紅磡黃埔花園及馬鞍山新港城半年升幅也有11.4%及11.8%，跑贏屋苑樓價升幅。

事實上，以麗港城為例，兩房單位最新月租為16,800元，若果是買樓的話，兩房單位最新成交價670萬元，以90%按揭、供款期30年、按揭利率3.5厘計，每月供款為27,077元，較月租高出61%。

新盤入伙增 業主減價放租

資深物業投資者伍冠流接受香港文匯報訪問時表示，差估署私宅租金指數在近期有上升趨勢，相比起下跌中的樓價指數，反映出樓市「轉買為租」的情況有所增加。「有部分業主不願意大幅減價，寧願降低租金來放租，勝過目前凍結不動的狀態。也有新入伙的新樓在陸續登場的情況下，業主認為隨着租盤越來越多，競爭越來越大，倒不如提早平些放出去，免得日後焦心等待。」

據伍冠流的觀察，今年的租金市場很旺盛，最具優勢的是沙田中心、偉華中心、沙田第一城等，都是熱門的搶手盤，樓齡舊面積小但交通方便成了它們勝出的籌碼。不過他認為，雖然目前租金的支出是比買樓的支出平了一點，但是至少買樓後沒有被業主逼遷之憂，有物業在手可以跟銀行借錢周轉，而香港的買樓意慾亦不曾低落，因此買樓仍比租樓好。

專才內地生帶動租金起動

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚也有類似看法。他表示，香港特區政府積極「搶人才」，近期來港專才數字增加，加上疫情受控，內地學生數字也錄得回升，對於住宅租金有一定提振作用。他認為，香港銀行跟隨美國加息，目前按息大約3.5至3.75厘，不過定期存款卻有高達4至5厘回報，因此本地有不少市民選擇把大部分資金放在銀行收息，另外拿出小部分資金用作租樓住，雖然金管局放寬首置按揭成數，惟按息上升令供樓支出增加，租樓仍然平過買樓，導致「轉買為租」的情況增加。

張翹楚指，即使是A類單位（431方呎以下），回報率也只有2.8厘，而其他B、C、D、E類單位，回報率也只有2.1至2.4厘，遠低於銀行定存息率。他預期，在內地生來港承租加上專才來港帶動租賃，料今年租金有一定升幅。然而香港住宅租金主要以中小型單位為主，除非每一年都有「十萬八萬」個來港專才，否則難以大幅推升住宅租金，他料今年住宅租金錄得平穩增長，全年將有約4%升幅。

特首李家超上周表示，截至6月底各類輸入人才計劃錄得超過10萬宗申請，是每年輸入3.5萬名人才目標的3倍，相關數字證明香港對全球人才具吸引力。他沒有透露最終獲批人數，他上月底曾說，今年頭5個月收到超過8萬宗申請，當中近6萬宗獲得批准。假設大部分申請最終獲批下，料這批人才會在兩年內陸續來港，他們大部分都是中產或以上，屆時將產生大量租賃需求，成為住宅租金的增長動力，住宅租金表現有機會跑贏樓價升幅。

麗港城供樓貴過租樓逾60%

例子單位：2期高層單位， 實用面積：517方呎

租樓

成交呎租：32元

最新月租：16,800元

供樓

最新成交價：670萬元

成交呎價：12,959元

按揭：90%

供款期：30年

按揭利率：3.5厘

每月供款：27,077元

貴10,277元或61.1%