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按揭新聞
租樓平過供樓撐起住宅租金
2023年7月17日 (文匯報)
10萬人才來港最強剛需 加息令置業開支大增

香港特區政府積極「搶企業、搶人才」,截至6月底各項輸入人才計劃已收到超過10萬宗申請,當中6萬宗已獲批。大量人才湧入加上內地生暑期租賃旺季來臨,復常通關後香港經濟復甦加快,市民收入增加,香港住宅租賃市場受帶動。即使以今年上半年租金升幅已達20%的油塘麗港城為例,兩房單位現時月租約1.68萬元,買樓的每月供款則達2.7萬元,貴過月租逾60%。有專家認為,按息上升令供樓支出增加,租樓平過買樓,上述剛性住屋需求將為今年住宅租金帶來平穩增長,料有約4%按年升幅。◆香港文匯報記者 黎梓田

近月住宅租務表現理想,租金表現跑贏樓價,5月份差估私宅樓價指數按月跌0.74%,報351點,終止4連升。惟指數於今年首5個月仍升約4.87%,若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,則累跌11.83%。至於租金表現方面則優於樓價,5月份差估私宅租金指數報180.6點,按月升約0.95%,連升4個月,今年首5個月則漲約2.91%,指數並為自去年1月以來即16個月新高。另據香港文匯報統計,今年上半年十大屋苑租金表現亮眼,如油塘麗港城租金半年升幅達20%,紅磡黃埔花園及馬鞍山新港城半年升幅也有11.4%及11.8%,跑贏屋苑樓價升幅。

事實上,以麗港城為例,兩房單位最新月租為16,800元,若果是買樓的話,兩房單位最新成交價670萬元,以90%按揭、供款期30年、按揭利率3.5厘計,每月供款為27,077元,較月租高出61%。

新盤入伙增 業主減價放租

資深物業投資者伍冠流接受香港文匯報訪問時表示,差估署私宅租金指數在近期有上升趨勢,相比起下跌中的樓價指數,反映出樓市「轉買為租」的情況有所增加。「有部分業主不願意大幅減價,寧願降低租金來放租,勝過目前凍結不動的狀態。也有新入伙的新樓在陸續登場的情況下,業主認為隨着租盤越來越多,競爭越來越大,倒不如提早平些放出去,免得日後焦心等待。」

據伍冠流的觀察,今年的租金市場很旺盛,最具優勢的是沙田中心、偉華中心、沙田第一城等,都是熱門的搶手盤,樓齡舊面積小但交通方便成了它們勝出的籌碼。不過他認為,雖然目前租金的支出是比買樓的支出平了一點,但是至少買樓後沒有被業主逼遷之憂,有物業在手可以跟銀行借錢周轉,而香港的買樓意慾亦不曾低落,因此買樓仍比租樓好。

專才內地生帶動租金起動

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚也有類似看法。他表示,香港特區政府積極「搶人才」,近期來港專才數字增加,加上疫情受控,內地學生數字也錄得回升,對於住宅租金有一定提振作用。他認為,香港銀行跟隨美國加息,目前按息大約3.5至3.75厘,不過定期存款卻有高達4至5厘回報,因此本地有不少市民選擇把大部分資金放在銀行收息,另外拿出小部分資金用作租樓住,雖然金管局放寬首置按揭成數,惟按息上升令供樓支出增加,租樓仍然平過買樓,導致「轉買為租」的情況增加。

張翹楚指,即使是A類單位(431方呎以下),回報率也只有2.8厘,而其他B、C、D、E類單位,回報率也只有2.1至2.4厘,遠低於銀行定存息率。他預期,在內地生來港承租加上專才來港帶動租賃,料今年租金有一定升幅。然而香港住宅租金主要以中小型單位為主,除非每一年都有「十萬八萬」個來港專才,否則難以大幅推升住宅租金,他料今年住宅租金錄得平穩增長,全年將有約4%升幅。

特首李家超上周表示,截至6月底各類輸入人才計劃錄得超過10萬宗申請,是每年輸入3.5萬名人才目標的3倍,相關數字證明香港對全球人才具吸引力。他沒有透露最終獲批人數,他上月底曾說,今年頭5個月收到超過8萬宗申請,當中近6萬宗獲得批准。假設大部分申請最終獲批下,料這批人才會在兩年內陸續來港,他們大部分都是中產或以上,屆時將產生大量租賃需求,成為住宅租金的增長動力,住宅租金表現有機會跑贏樓價升幅。

麗港城供樓貴過租樓逾60%

例子單位:2期高層單位, 實用面積:517方呎

租樓

成交呎租:32元

最新月租:16,800元

供樓

最新成交價:670萬元

成交呎價:12,959元

按揭:90%

供款期:30年

按揭利率:3.5厘

每月供款:27,077元

貴10,277元或61.1%