10万人才来港最强刚需 加息令置业开支大增

香港特区政府积极「抢企业、抢人才」，截至6月底各项输入人才计划已收到超过10万宗申请，当中6万宗已获批。大量人才涌入加上内地生暑期租赁旺季来临，复常通关后香港经济复苏加快，市民收入增加，香港住宅租赁市场受带动。即使以今年上半年租金升幅已达20%的油塘丽港城为例，两房单位现时月租约1.68万元，买楼的每月供款则达2.7万元，贵过月租逾60%。有专家认为，按息上升令供楼支出增加，租楼平过买楼，上述刚性住屋需求将为今年住宅租金带来平稳增长，料有约4%按年升幅。◆香港文汇报记者 黎梓田

近月住宅租务表现理想，租金表现跑赢楼价，5月份差估私宅楼价指数按月跌0.74%，报351点，终止4连升。惟指数於今年首5个月仍升约4.87%，若与2021年9月的历史高位398.1点比较，则累跌11.83%。至於租金表现方面则优於楼价，5月份差估私宅租金指数报180.6点，按月升约0.95%，连升4个月，今年首5个月则涨约2.91%，指数并为自去年1月以来即16个月新高。另据香港文汇报统计，今年上半年十大屋苑租金表现亮眼，如油塘丽港城租金半年升幅达20%，红磡黄埔花园及马鞍山新港城半年升幅也有11.4%及11.8%，跑赢屋苑楼价升幅。

事实上，以丽港城为例，两房单位最新月租为16,800元，若果是买楼的话，两房单位最新成交价670万元，以90%按揭、供款期30年、按揭利率3.5厘计，每月供款为27,077元，较月租高出61%。

新盘入伙增 业主减价放租

资深物业投资者伍冠流接受香港文汇报访问时表示，差估署私宅租金指数在近期有上升趋势，相比起下跌中的楼价指数，反映出楼市「转买为租」的情况有所增加。「有部分业主不愿意大幅减价，宁愿降低租金来放租，胜过目前冻结不动的状态。也有新入伙的新楼在陆续登场的情况下，业主认为随着租盘越来越多，竞争越来越大，倒不如提早平些放出去，免得日后焦心等待。」

据伍冠流的观察，今年的租金市场很旺盛，最具优势的是沙田中心、伟华中心、沙田第一城等，都是热门的抢手盘，楼龄旧面积小但交通方便成了它们胜出的筹码。不过他认为，虽然目前租金的支出是比买楼的支出平了一点，但是至少买楼后没有被业主逼迁之忧，有物业在手可以跟银行借钱周转，而香港的买楼意欲亦不曾低落，因此买楼仍比租楼好。

专才内地生带动租金起动

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚也有类似看法。他表示，香港特区政府积极「抢人才」，近期来港专才数字增加，加上疫情受控，内地学生数字也录得回升，对於住宅租金有一定提振作用。他认为，香港银行跟随美国加息，目前按息大约3.5至3.75厘，不过定期存款却有高达4至5厘回报，因此本地有不少市民选择把大部分资金放在银行收息，另外拿出小部分资金用作租楼住，虽然金管局放宽首置按揭成数，惟按息上升令供楼支出增加，租楼仍然平过买楼，导致「转买为租」的情况增加。

张翘楚指，即使是A类单位（431方尺以下），回报率也只有2.8厘，而其他B、C、D、E类单位，回报率也只有2.1至2.4厘，远低於银行定存息率。他预期，在内地生来港承租加上专才来港带动租赁，料今年租金有一定升幅。然而香港住宅租金主要以中小型单位为主，除非每一年都有「十万八万」个来港专才，否则难以大幅推升住宅租金，他料今年住宅租金录得平稳增长，全年将有约4%升幅。

特首李家超上周表示，截至6月底各类输入人才计划录得超过10万宗申请，是每年输入3.5万名人才目标的3倍，相关数字证明香港对全球人才具吸引力。他没有透露最终获批人数，他上月底曾说，今年头5个月收到超过8万宗申请，当中近6万宗获得批准。假设大部分申请最终获批下，料这批人才会在两年内陆续来港，他们大部分都是中产或以上，届时将产生大量租赁需求，成为住宅租金的增长动力，住宅租金表现有机会跑赢楼价升幅。

丽港城供楼贵过租楼逾60%

例子单位：2期高层单位， 实用面积：517方尺

租楼

成交尺租：32元

最新月租：16,800元

供楼

最新成交价：670万元

成交尺价：12,959元

按揭：90%

供款期：30年

按揭利率：3.5厘

每月供款：27,077元

贵10,277元或61.1%