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按揭新聞
港樓加速向下沉 經濟景氣寒風凜
2023年8月4日 (東方)
香港樓市搖搖欲墜,正為疲弱的經濟景氣百上加斤!綜觀今年首季樓市曾現單位數字升勢,次季已無以為繼,到如今身處的第三季,終有發展商按捺不住,以貼近新界新盤的「平爆價」來促銷市區新盤,相信此舉將不但會令二手市場雪上加霜,更會帶動整體樓價及土地價格雙雙加速向下,下半年樓價看跌似乎已成定局,全年計也好可能錄得跌幅。一直等待上車置業的用家本應喜見機會,只是如今香港經濟景氣疲弱,在收入前景不穩及利率上升下,只怕樓價愈跌愈少人敢入市接火棒。港府宜盡快着手理順樓市政策,別再死抱過時的樓市「辣招」!

香港上半年,樓價在通關效應下確有過一段小升浪,可隨着中港經濟增長放緩,次季樓市升浪基本上已無以為繼,7月以來新盤開價一直觀望,二手蝕讓個案及銀主盤供應增加,可見樓市正要再來一次轉向。昨日終有發展商為市區新盤開出低價促銷,說明目前的樓價缺乏承接,發展商為保正常資金回籠,得果斷調整售價,以快打慢,才有望吸引客人進場。

其實物業亦是商品的一種,自由市場下,價格有升有跌,反正市場會因應供需變化來自行調節。香港經歷了社會動盪、新冠疫情,中美博弈,以致刻下內地經濟增長放緩,不少中產以上的香港富人或專才精英已舉家移民他方,香港樓市本身就已失去了一批實力的投資客和用家,大大削弱需求面。

截至今年6月底,未來3至4年的一手私宅潛在供應量約10.5萬伙,期內佔約8.5萬伙為待售樓花或現樓單位,屬有紀錄最多。在利率高企的環境下,發展商首要滿足的是財務紀律,現金回籠減慢的話,加重債務利息負擔,也影響新的項目投資,一連串的問題可大可小。過去歷次樓價調整,還是由大型發展商減價促銷開始,相信今次也不例外,二手價以至土地拍賣、補地價項目等價格亦會隨之向下,整體樓市要展開新一輪尋底之旅。

樓價跌三、四成,更多人可買樓的假設性問題,值得商榷。關鍵在於樓價下跌,對經濟產生風險的連鎖負面效應,削弱置業信心與能力。觀乎如今香港的經濟景氣轉差,昨日公布的採購經理指數及中小企業營商指數,都在說明這客觀事實,總不能常是以別人「唱衰」、諉過於人來逃避現實。更何況如今現金放銀行存款利息不錯,對樓市資金起了分流作用。反正「樓價會再跌」的預期一旦確立,用家信心不足下,不會急於入市,轉買為租,等樓價、地價跌定才入市,結果愈跌愈乏人問津。

可見樓市前景挑戰甚巨,但當年旨在打擊樓市炒風的「辣招」卻依然存在,是人為地令樓市「衰多幾錢重」。事實是,如今香港樓市已沒有炒風,而當年大量外來買樓的投資需求也已不復存在。相反,現在全世界在搶人才,繼續對外來人才施行買樓印花稅「先付後退」的做法,吸不到專才還在趕客;本地用家也因辣稅妨礙換樓置業,政府再不着手優化相關政策,繼續「躺平」不作為,根本就是於理不合,也會白白錯失穩經濟、強信心的機會。