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按揭新闻
港楼加速向下沉 经济景气寒风凛
2023年8月4日 (东方)
香港楼市摇摇欲坠,正为疲弱的经济景气百上加斤!综观今年首季楼市曾现单位数字升势,次季已无以为继,到如今身处的第三季,终有发展商按捺不住,以贴近新界新盘的「平爆价」来促销市区新盘,相信此举将不但会令二手市场雪上加霜,更会带动整体楼价及土地价格双双加速向下,下半年楼价看跌似乎已成定局,全年计也好可能录得跌幅。一直等待上车置业的用家本应喜见机会,只是如今香港经济景气疲弱,在收入前景不稳及利率上升下,只怕楼价愈跌愈少人敢入市接火棒。港府宜尽快着手理顺楼市政策,别再死抱过时的楼市「辣招」!

香港上半年,楼价在通关效应下确有过一段小升浪,可随着中港经济增长放缓,次季楼市升浪基本上已无以为继,7月以来新盘开价一直观望,二手蚀让个案及银主盘供应增加,可见楼市正要再来一次转向。昨日终有发展商为市区新盘开出低价促销,说明目前的楼价缺乏承接,发展商为保正常资金回笼,得果断调整售价,以快打慢,才有望吸引客人进场。

其实物业亦是商品的一种,自由市场下,价格有升有跌,反正市场会因应供需变化来自行调节。香港经历了社会动荡、新冠疫情,中美博弈,以致刻下内地经济增长放缓,不少中产以上的香港富人或专才精英已举家移民他方,香港楼市本身就已失去了一批实力的投资客和用家,大大削弱需求面。

截至今年6月底,未来3至4年的一手私宅潜在供应量约10.5万伙,期内占约8.5万伙为待售楼花或现楼单位,属有纪录最多。在利率高企的环境下,发展商首要满足的是财务纪律,现金回笼减慢的话,加重债务利息负担,也影响新的项目投资,一连串的问题可大可小。过去历次楼价调整,还是由大型发展商减价促销开始,相信今次也不例外,二手价以至土地拍卖、补地价项目等价格亦会随之向下,整体楼市要展开新一轮寻底之旅。

楼价跌三、四成,更多人可买楼的假设性问题,值得商榷。关键在於楼价下跌,对经济产生风险的连锁负面效应,削弱置业信心与能力。观乎如今香港的经济景气转差,昨日公布的采购经理指数及中小企业营商指数,都在说明这客观事实,总不能常是以别人「唱衰」、诿过於人来逃避现实。更何况如今现金放银行存款利息不错,对楼市资金起了分流作用。反正「楼价会再跌」的预期一旦确立,用家信心不足下,不会急於入市,转买为租,等楼价、地价跌定才入市,结果愈跌愈乏人问津。

可见楼市前景挑战甚巨,但当年旨在打击楼市炒风的「辣招」却依然存在,是人为地令楼市「衰多几钱重」。事实是,如今香港楼市已没有炒风,而当年大量外来买楼的投资需求也已不复存在。相反,现在全世界在抢人才,继续对外来人才施行买楼印花税「先付后退」的做法,吸不到专才还在赶客;本地用家也因辣税妨碍换楼置业,政府再不着手优化相关政策,继续「躺平」不作为,根本就是於理不合,也会白白错失稳经济、强信心的机会。