港樓走出「泡沫區」 負擔仍世界最難頂

美國聯儲局昨日宣布基準利率維持在5.25厘至5.5厘區間不變，滙豐、恒生及中銀等港銀亦維持最優惠利率（P）為5.875%水平。按揭業界分析，美國8月消費者物價指數（CPI）反彈至3.7%，通脹率與目標2%仍有一段距離，議息會議後公布的點陣圖亦放「鷹」，預示美國年底前或再加息一次。業界不排除港銀年底前仍需追加 P，加幅0.125厘。瑞銀則將香港樓價剔出「泡沫風險」類別，但難以負擔程度依然是「世界第一」，庫存上升預示樓市不久的將來會持續疲軟。◆香港文匯報記者 黎梓田

近期港元拆息持續高企，與樓按相關的一個月拆息（HIBOR）雖然連跌2日，昨跌1.04點子，但仍達5.23607厘，遠較目前大型銀行約4.125厘的實際按息為高。在資金成本壓力續增下，按揭業界相信港銀仍有加息壓力，銀行將繼續密切注視市場動向，並會根據自身資金成本以及公司策略，不排除年內加多一次最優惠利率，幅度約0.125厘左右，其後港美息口於年內暫時見頂。

美不排除今年再加息一次

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，聯儲局自去年開始透過多次大手加息打擊通脹，美國CPI曾於今年6月回落至3%，創逾2年新低，但8月已反彈至3.7%，通脹率與目標2%仍有一段距離，議息會議後公布的點陣圖亦放「鷹」，預示年底前或再加息一次。

他指出，美國失業率仍保持低位，加上油價高企以及房價指數上揚下，通脹前景仍存在不確定性，不排除聯儲局最快於下次議息會議恢復加息，年內調頭減息的機會亦不大，聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間，港美息口差距有機會進一步擴寬，料今年拆息將繼續維持高水平。曹德明提醒，現時本港仍處於加息周期，有意置業人士需留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。

中原按揭：銀行加息壓力未解

中原按揭董事總經理王美鳳也指出，美國核心通脹率連月繼續回落，本月維持利率不變以觀察早前累積加息後之滯後作用亦較合理，美國將保留息率政策彈性，有機會年內再加息一次後便結束今次加息周期。息率將會進入一個橫行階段並維持一段時間，預期美國息率約於明年下半年開始調頭回落。

王美鳳續稱，現時拆息較易因應市場港元供求變化及美息走勢而出現波幅，與樓按相關的1個月拆息將處於4%至5%附近水平，對比現時正在供樓及新造按揭人士的實際按息主要介乎3.375%至4.125%，銀行仍未解除加息壓力，不排除年內銀行仍需追加最優惠利率P以紓緩息差壓力，預期年內本港按息仍處4厘多水平。

今年來本港樓價在高息環境下，二手樓價指數CCL由4月份168.4點高位至今累跌5.07%，瑞銀亦自2015年來，首度將香港樓價從「泡沫風險」類別剔出，但該行認為本港樓價仍然過高。

港人置業需工作20至25年

瑞銀指出，經通脹調整後，香港實質樓價在2003年至2018年間翻了4倍，而期內居民實質收入停滯、實質租金增加50%，房屋難以負擔程度依然是「世界第一」。以一名高技術服務業僱員的平均薪酬計，港人平均需要工作20至25年，才能購買一個鄰近市中心的650方呎單位。而在東京、巴黎、特拉維夫及倫敦，高技術僱員則只要花相當於10年薪酬，就能買入一個650方呎市中心單位。

該行認為，香港樓市的價值被高估，而庫存上升表明房地產市場在不久的將來將持續疲軟。