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按揭新闻
美联储放「鹰」港P加压未除
2023年9月22日 (文汇报)
港楼走出「泡沫区」 负担仍世界最难顶

美国联储局昨日宣布基准利率维持在5.25厘至5.5厘区间不变,滙丰、恒生及中银等港银亦维持最优惠利率(P)为5.875%水平。按揭业界分析,美国8月消费者物价指数(CPI)反弹至3.7%,通胀率与目标2%仍有一段距离,议息会议后公布的点阵图亦放「鹰」,预示美国年底前或再加息一次。业界不排除港银年底前仍需追加 P,加幅0.125厘。瑞银则将香港楼价剔出「泡沫风险」类别,但难以负担程度依然是「世界第一」,库存上升预示楼市不久的将来会持续疲软。◆香港文汇报记者 黎梓田

近期港元拆息持续高企,与楼按相关的一个月拆息(HIBOR)虽然连跌2日,昨跌1.04点子,但仍达5.23607厘,远较目前大型银行约4.125厘的实际按息为高。在资金成本压力续增下,按揭业界相信港银仍有加息压力,银行将继续密切注视市场动向,并会根据自身资金成本以及公司策略,不排除年内加多一次最优惠利率,幅度约0.125厘左右,其后港美息口於年内暂时见顶。

美不排除今年再加息一次

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,联储局自去年开始透过多次大手加息打击通胀,美国CPI曾於今年6月回落至3%,创逾2年新低,但8月已反弹至3.7%,通胀率与目标2%仍有一段距离,议息会议后公布的点阵图亦放「鹰」,预示年底前或再加息一次。

他指出,美国失业率仍保持低位,加上油价高企以及房价指数上扬下,通胀前景仍存在不确定性,不排除联储局最快於下次议息会议恢复加息,年内调头减息的机会亦不大,联邦基金利率将继续维持高水平一段时间,港美息口差距有机会进一步扩宽,料今年拆息将继续维持高水平。曹德明提醒,现时本港仍处於加息周期,有意置业人士需留意息口走势及市场环境变化,衡量自身负担能力才入市。

中原按揭:银行加息压力未解

中原按揭董事总经理王美凤也指出,美国核心通胀率连月继续回落,本月维持利率不变以观察早前累积加息后之滞后作用亦较合理,美国将保留息率政策弹性,有机会年内再加息一次后便结束今次加息周期。息率将会进入一个横行阶段并维持一段时间,预期美国息率约於明年下半年开始调头回落。

王美凤续称,现时拆息较易因应市场港元供求变化及美息走势而出现波幅,与楼按相关的1个月拆息将处於4%至5%附近水平,对比现时正在供楼及新造按揭人士的实际按息主要介乎3.375%至4.125%,银行仍未解除加息压力,不排除年内银行仍需追加最优惠利率P以纾缓息差压力,预期年内本港按息仍处4厘多水平。

今年来本港楼价在高息环境下,二手楼价指数CCL由4月份168.4点高位至今累跌5.07%,瑞银亦自2015年来,首度将香港楼价从「泡沫风险」类别剔出,但该行认为本港楼价仍然过高。

港人置业需工作20至25年

瑞银指出,经通胀调整后,香港实质楼价在2003年至2018年间翻了4倍,而期内居民实质收入停滞、实质租金增加50%,房屋难以负担程度依然是「世界第一」。以一名高技术服务业雇员的平均薪酬计,港人平均需要工作20至25年,才能购买一个邻近市中心的650方尺单位。而在东京、巴黎、特拉维夫及伦敦,高技术雇员则只要花相当於10年薪酬,就能买入一个650方尺市中心单位。

该行认为,香港楼市的价值被高估,而库存上升表明房地产市场在不久的将来将持续疲软。