港楼走出「泡沫区」 负担仍世界最难顶

美国联储局昨日宣布基准利率维持在5.25厘至5.5厘区间不变，滙丰、恒生及中银等港银亦维持最优惠利率（P）为5.875%水平。按揭业界分析，美国8月消费者物价指数（CPI）反弹至3.7%，通胀率与目标2%仍有一段距离，议息会议后公布的点阵图亦放「鹰」，预示美国年底前或再加息一次。业界不排除港银年底前仍需追加 P，加幅0.125厘。瑞银则将香港楼价剔出「泡沫风险」类别，但难以负担程度依然是「世界第一」，库存上升预示楼市不久的将来会持续疲软。◆香港文汇报记者 黎梓田

近期港元拆息持续高企，与楼按相关的一个月拆息（HIBOR）虽然连跌2日，昨跌1.04点子，但仍达5.23607厘，远较目前大型银行约4.125厘的实际按息为高。在资金成本压力续增下，按揭业界相信港银仍有加息压力，银行将继续密切注视市场动向，并会根据自身资金成本以及公司策略，不排除年内加多一次最优惠利率，幅度约0.125厘左右，其后港美息口於年内暂时见顶。

美不排除今年再加息一次

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，联储局自去年开始透过多次大手加息打击通胀，美国CPI曾於今年6月回落至3%，创逾2年新低，但8月已反弹至3.7%，通胀率与目标2%仍有一段距离，议息会议后公布的点阵图亦放「鹰」，预示年底前或再加息一次。

他指出，美国失业率仍保持低位，加上油价高企以及房价指数上扬下，通胀前景仍存在不确定性，不排除联储局最快於下次议息会议恢复加息，年内调头减息的机会亦不大，联邦基金利率将继续维持高水平一段时间，港美息口差距有机会进一步扩宽，料今年拆息将继续维持高水平。曹德明提醒，现时本港仍处於加息周期，有意置业人士需留意息口走势及市场环境变化，衡量自身负担能力才入市。

中原按揭：银行加息压力未解

中原按揭董事总经理王美凤也指出，美国核心通胀率连月继续回落，本月维持利率不变以观察早前累积加息后之滞后作用亦较合理，美国将保留息率政策弹性，有机会年内再加息一次后便结束今次加息周期。息率将会进入一个横行阶段并维持一段时间，预期美国息率约於明年下半年开始调头回落。

王美凤续称，现时拆息较易因应市场港元供求变化及美息走势而出现波幅，与楼按相关的1个月拆息将处於4%至5%附近水平，对比现时正在供楼及新造按揭人士的实际按息主要介乎3.375%至4.125%，银行仍未解除加息压力，不排除年内银行仍需追加最优惠利率P以纾缓息差压力，预期年内本港按息仍处4厘多水平。

今年来本港楼价在高息环境下，二手楼价指数CCL由4月份168.4点高位至今累跌5.07%，瑞银亦自2015年来，首度将香港楼价从「泡沫风险」类别剔出，但该行认为本港楼价仍然过高。

港人置业需工作20至25年

瑞银指出，经通胀调整后，香港实质楼价在2003年至2018年间翻了4倍，而期内居民实质收入停滞、实质租金增加50%，房屋难以负担程度依然是「世界第一」。以一名高技术服务业雇员的平均薪酬计，港人平均需要工作20至25年，才能购买一个邻近市中心的650方尺单位。而在东京、巴黎、特拉维夫及伦敦，高技术雇员则只要花相当於10年薪酬，就能买入一个650方尺市中心单位。

该行认为，香港楼市的价值被高估，而库存上升表明房地产市场在不久的将来将持续疲软。