樓房賣不出 土地賣不出 傷害大過樓價跌

在高息環境及疫後經濟復甦緩慢之下，香港樓市今年來成交低迷，樓市不景更波及賣地收入大跌，2023/24上半年度（4月至9月）僅批出2幅官地，涉及70.7億元，只及全年度預測約10%。行政長官李家超下月將發表施政報告，財政司司長陳茂波前日就樓市「減辣」鬆口，指早年引入樓市辣招，目的是要遏抑炒賣和投資需求，現時樓市情況與過去引入辣招時不同，政府會密切留意市況。有分析認為，相信政府「轉口風」並非單純因為近期樓價下跌，反而市場成交低迷、官地賣不出，這些負面因素對庫房傷害更大，或者是政府「減辣」的背後原因。◆香港文匯報記者 黎梓田

數字會說話。雖然經濟表現以及加息拖累樓價下跌，8月官方樓價指數報339.2點，跌至7個月低位，全年樓價升幅進一步收窄至1.34%，與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅達14.8%；但如果對比2010年11月20日生效的第一批辣招（額外印花稅SSD），今年樓價指數仍比當時樓價指數182點高出86.4%，換言之現時樓價仍比2010年貴接近一倍。由此可見，今年的樓價下跌並非政府「減辣」或「撤辣」的重要原因。

成交較辣招前少三分之二

而以成交量來看，根據土地註冊處數字，2021至2023年每月一二手買賣宗數介乎3,000至7,000宗，並且有遞減趨勢，2021年1月至12月介乎4,562至7,591宗，全年合計74,297宗，2022年1月至12月介乎2,507至6,202宗，全年合計45,050宗。而今年1月至8月份介乎3,051至6,690宗，年初至今暫錄32,534宗，平均每月4,066宗。

同樣對比2010年每月一二手住宅買賣宗數，介乎以9,130至14,699宗，全年合共135,778宗，每月除開平均11,315宗，而辣招稅實施至今已發揮相當大抑制投資需求作用，加上經濟周期以及美國加息，今年每月住宅買賣平均數較當年大減三分之二，可見「辣招」對於樓市成交量的影響大於價格。

每月成交額平均減少兩成

住宅成交金額方面，2010年全年合共有約5,607億元，除開每月約467億元，而今年首8個月有約2,980億元，平均每月約373億元，較2010年每月平均減少約20%。而且須留意的是，這是今年樓價較2010年高出86.4%的情況下減少，若扣除這個因素，今年的每月成交金額會比2010年的月度低更多。

萊坊大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，如果政府減辣，除樓價下跌之外，更大原因是因為成交量處於低水平，故個人相信政府是希望透過「減辣」刺激市場活動。至於2023/24上半年度僅批出兩幅官地，拖低賣地收入表現，他認為有關係但不是直接原因，官地拍賣表現疲軟因為高息口令市場需求大減，令發展商不踴躍投地。

非首置印花稅大機會調整

王兆麒相信，政府可能調整或放寬非首置買家15%印花稅，因該辣稅令大部分換樓客卻步，影響換樓鏈。王兆麒建議，政府應審視現有辣稅細節，對與市場脫節的辣稅作出調整或取消。他也建議，政府先透過減辣增加成交量去增加印花稅相關收入，從而間接鼓勵發展商更積極投地及補地價，也可以增加庫房收入。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，相信政府不是因為樓價下跌而去「減辣」。他認為，樓市辣招推出的根本意義，就是希望樓價不再上升以及幫助市民置業，不過樓價在實施多重辣招後仍然上升不止，反映辣招作用不大，而經濟周期對樓價影響更大，辣招似乎變得「多餘」。他認為，政府開支有頗大部分需要依靠賣地收入，加上兩大造地計劃—「北部都會區」及「明日大嶼」牽涉龐大財政開支，相信賣地收入下跌是減辣的背後原因。