楼房卖不出 土地卖不出 伤害大过楼价跌

在高息环境及疫后经济复苏缓慢之下，香港楼市今年来成交低迷，楼市不景更波及卖地收入大跌，2023/24上半年度（4月至9月）仅批出2幅官地，涉及70.7亿元，只及全年度预测约10%。行政长官李家超下月将发表施政报告，财政司司长陈茂波前日就楼市「减辣」松口，指早年引入楼市辣招，目的是要遏抑炒卖和投资需求，现时楼市情况与过去引入辣招时不同，政府会密切留意市况。有分析认为，相信政府「转口风」并非单纯因为近期楼价下跌，反而市场成交低迷、官地卖不出，这些负面因素对库房伤害更大，或者是政府「减辣」的背后原因。◆香港文汇报记者 黎梓田

数字会说话。虽然经济表现以及加息拖累楼价下跌，8月官方楼价指数报339.2点，跌至7个月低位，全年楼价升幅进一步收窄至1.34%，与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价累积跌幅达14.8%；但如果对比2010年11月20日生效的第一批辣招（额外印花税SSD），今年楼价指数仍比当时楼价指数182点高出86.4%，换言之现时楼价仍比2010年贵接近一倍。由此可见，今年的楼价下跌并非政府「减辣」或「撤辣」的重要原因。

成交较辣招前少三分之二

而以成交量来看，根据土地注册处数字，2021至2023年每月一二手买卖宗数介乎3,000至7,000宗，并且有递减趋势，2021年1月至12月介乎4,562至7,591宗，全年合计74,297宗，2022年1月至12月介乎2,507至6,202宗，全年合计45,050宗。而今年1月至8月份介乎3,051至6,690宗，年初至今暂录32,534宗，平均每月4,066宗。

同样对比2010年每月一二手住宅买卖宗数，介乎以9,130至14,699宗，全年合共135,778宗，每月除开平均11,315宗，而辣招税实施至今已发挥相当大抑制投资需求作用，加上经济周期以及美国加息，今年每月住宅买卖平均数较当年大减三分之二，可见「辣招」对於楼市成交量的影响大於价格。

每月成交额平均减少两成

住宅成交金额方面，2010年全年合共有约5,607亿元，除开每月约467亿元，而今年首8个月有约2,980亿元，平均每月约373亿元，较2010年每月平均减少约20%。而且须留意的是，这是今年楼价较2010年高出86.4%的情况下减少，若扣除这个因素，今年的每月成交金额会比2010年的月度低更多。

莱坊大中华区研究及谘询部主管王兆麒认为，如果政府减辣，除楼价下跌之外，更大原因是因为成交量处於低水平，故个人相信政府是希望透过「减辣」刺激市场活动。至於2023/24上半年度仅批出两幅官地，拖低卖地收入表现，他认为有关系但不是直接原因，官地拍卖表现疲软因为高息口令市场需求大减，令发展商不踊跃投地。

非首置印花税大机会调整

王兆麒相信，政府可能调整或放宽非首置买家15%印花税，因该辣税令大部分换楼客却步，影响换楼链。王兆麒建议，政府应审视现有辣税细节，对与市场脱节的辣税作出调整或取消。他也建议，政府先透过减辣增加成交量去增加印花税相关收入，从而间接鼓励发展商更积极投地及补地价，也可以增加库房收入。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国表示，相信政府不是因为楼价下跌而去「减辣」。他认为，楼市辣招推出的根本意义，就是希望楼价不再上升以及帮助市民置业，不过楼价在实施多重辣招后仍然上升不止，反映辣招作用不大，而经济周期对楼价影响更大，辣招似乎变得「多余」。他认为，政府开支有颇大部分需要依靠卖地收入，加上两大造地计划—「北部都会区」及「明日大屿」牵涉庞大财政开支，相信卖地收入下跌是减辣的背后原因。