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按揭新聞
【學者分析】政策目標是「撤辣」最大考慮
2023年10月20日 (文匯報)
香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才向香港文匯報記者表示,辣招所涉及的稅收收益未必是特區政府最大的考慮,反而政策目標才是最大考慮。他指,如其他因素不變,政府會視乎政策目標是否達成而考慮「撤辣」,例如樓價是否跌幅過大、基層市民能否負擔上車、私樓供應是否足夠,對於以上三個問題,目前的答案顯然是否定的。香港文匯報訊(記者 黎梓田)

增加供應不等於易上車

麥萃才又指,「撤辣」也要講時機,當然最好是樓價向下時「撤辣」,如果樓價向上才「撤辣」明顯是「火上加油」,但何時是最合適時間,目前亦難以判斷。他又認為,「撤辣」與否也要考慮銀行及經濟體系穩定性,如果因樓價下跌出現大量呆壞賬及負資產,則政府有需要「撤辣」解決燃眉之急,惟現在的呆壞賬及負資產數字仍然處於低水平,而銀行及經濟體系仍相當穩健,這亦有賴於過去金管局對於樓宇按揭的限制。

至於政府會否調整政策目標而「撤辣」?麥萃才也指出,過去政府也曾經試過調整政策目標,例如政府在1997年金融風暴後不久便放棄「八萬五」政策,其後2002年政府的「孫九招」,幾乎完全停止土地供應。因此,不排除政府調整政策目標而「撤辣」的可能。

麥萃才估計,政府調整政策目標最可能的就是穩定樓價及增加成交量,但也要考慮背後有誰得益。首先,最大得益者一定是發展商,「撤辣」將會令潛在買家數量增加;之後就是地產代理,因為「撤辣」可以令成交量增加,而代理佣金收入亦得以增加;最後就是二手業主,穩定樓價可以保障其資產價值。但明顯地,政府「撤辣」考慮也不是只希望這些群體得益。

不過,麥萃才也指出,或者正因為希望方便基層市民上車,所以政府考慮「撤辣」,增加二手放盤供應。但問題在於,「撤辣」是否代表基層市民就能夠上車?答案雖然暫未看到,但他認為,在高息環境下,基層市民買樓供款利息開支增加,而可負擔樓價亦會相應下調,二手供應增加也不代表市民就能輕易上車。

或先撤銷新從價印花稅

麥萃才認為,假如政府「撤辣」,新從價印花稅(NEW AVD)是最可能撤銷的印花稅,但不認為撤銷後就會多了投資者買樓收租,因為銀行現有4厘定存息,買樓收租只有2至3厘息,把此辣撤去不一定掀起炒風。

買家印花稅(BSD)撤銷的話則要區分公司買家及非本地買家,前者可能被人用來規避稅項,撤銷對市民不公平,後者則要考慮人口政策,例如吸引優才、人才輸入等,他們要長期居住就會有居住需求,因此也可考慮撤去此項;至於額外印花稅(SSD),則是政府調控樓市最主要的手段之一,相信會是最後撤銷的選項。