團結基金：可先盤活換樓鏈 放寬專才置業

在特區政府公布新一份施政報告前，市場憧憬樓市會「減辣」。然而，業內認為政府對樓市是否「減辣」正處於「兩難」處境：「減辣」有助增加交投、拉動地價回升，減輕財赤，過往與物業相關（物業印花稅及地價）的收入佔政府總收入逾30%，樓市表現影響財政關鍵；但「減辣」亦會刺激樓價上升，令本來已高得離譜的樓價繼續維持，年輕人上車無望，同時加快租金上升，打擊剛復甦的經濟。目前樓價仍較2010年推出辣招時高逾1.1倍。專家不建議一次過「撤辣」，建議先將不合時宜的辣招逐步調整，如先放寬換樓客及外來專才的置業限制，盤活本地「換樓鏈」，令成交逐漸回復正常。◆香港文匯報記者 黎梓田

團結香港基金副總裁葉文祺接受香港文匯報訪問時指出，假如政府有意「減辣」，樓價下跌固然是其中一個考慮因素，但相信更深層次的因素是今次樓市跌浪的原因和影響與先前周期有所不同。過去幾年樓市亦曾經出現調整，惟未見政府調整辣招，例如2018年中美貿易戰，樓價曾經跌9%，2019年修例風波下樓價曾跌5.9%，遠一點還有2015年年尾至2016年年初，樓價亦曾跌11%，但上述幾次特區政府均未出手「減辣」。

悲觀情緒已形成負面循環

然而，這次調整與以往不同的是，市場人士普遍認為香港樓市已經轉勢，而且可能會持續一段時間。由於香港有一半的家庭均屬業主，樓價持續下跌會令他們手中的財富大量蒸發，打擊他們的消費能力和意慾。

雖然說賣地收入減少或會加劇政府財赤，但更重要的是反映發展商對於未來市場的預期，更是牽動市場情緒的風向標。賣地收入減少將會進一步加劇市場悲觀情緒，於是更多人會採取觀望的態度。如是者，市場上的交投將會減少及變得更加淡靜，造成一個負面的循環。正如以上所述，所造成的悲觀情緒及其影響會難以消除。

葉文祺表示，香港希望在疫後振興經濟，當中本地消費尤其重要。但面對外圍經濟不明朗下，內地與香港股市成交已經淡靜多月，如再加上樓市下跌所帶來的負財富效應，所造成的悲觀情緒不但難以消除，更會對香港的經濟增長帶來負面影響，是政府考慮「減辣」與否的關鍵因素。

搶企業搶人才可充盈庫房

他指出，現時地產業界大力促請政府「減辣」，期望能夠穩定樓市，甚至刺激樓市，例如一手及二手樓宇市場，可假設「減辣」後兩種情況：第一種情況，若「減辣」成功，增加交投，會令樓價停止跌勢，甚至回升，對地產業界及有物業的市民固然是好消息，但其他未有物業的市民便仍難期望上車。同時香港住宅樓價高昂，要吸引外來人才工作，甚至置業，會是一大障礙。故此，「減辣」未必是吸引人才來港的良方。

第二種情況，若「減辣」未能增加交投，則代表香港樓市及經濟有更深層次的問題，「減辣」只是「止咳水」，政府需要從人口政策、稅制、營商環境等全方位對症下藥。利得稅、地價收入、印花稅及薪俸稅等都是政府主要收入來源，因此，吸引大企業及高收入人士來港，並在香港作投資及大額消費，也是帶動香港經濟發展以至增加庫房收入的不二法門。

不宜一次過撤銷所有辣招

葉文祺並不贊成一次過撤銷所有辣招，認為可按緩急輕重有序進行，先將不合時宜的措施逐步調整。他指，現時辣招措施透過遏抑海外及投資需求，讓有限的房屋供應傾斜於首置人士，本來無可厚非，但副作用是對於換樓客非常不利，打斷「換樓鏈」之餘，也令新盤主導市場價格。他認為可先放寬對於換樓客及外來專才的限制，這不但可盤活本地的「換樓鏈」，令成交逐漸回復正常，也可對外發出正面信息，展現歡迎外來專才來港置業作長遠發展。