团结基金：可先盘活换楼链 放宽专才置业

在特区政府公布新一份施政报告前，市场憧憬楼市会「减辣」。然而，业内认为政府对楼市是否「减辣」正处於「两难」处境：「减辣」有助增加交投、拉动地价回升，减轻财赤，过往与物业相关（物业印花税及地价）的收入占政府总收入逾30%，楼市表现影响财政关键；但「减辣」亦会刺激楼价上升，令本来已高得离谱的楼价继续维持，年轻人上车无望，同时加快租金上升，打击刚复苏的经济。目前楼价仍较2010年推出辣招时高逾1.1倍。专家不建议一次过「撤辣」，建议先将不合时宜的辣招逐步调整，如先放宽换楼客及外来专才的置业限制，盘活本地「换楼链」，令成交逐渐回复正常。◆香港文汇报记者 黎梓田

团结香港基金副总裁叶文祺接受香港文汇报访问时指出，假如政府有意「减辣」，楼价下跌固然是其中一个考虑因素，但相信更深层次的因素是今次楼市跌浪的原因和影响与先前周期有所不同。过去几年楼市亦曾经出现调整，惟未见政府调整辣招，例如2018年中美贸易战，楼价曾经跌9%，2019年修例风波下楼价曾跌5.9%，远一点还有2015年年尾至2016年年初，楼价亦曾跌11%，但上述几次特区政府均未出手「减辣」。

悲观情绪已形成负面循环

然而，这次调整与以往不同的是，市场人士普遍认为香港楼市已经转势，而且可能会持续一段时间。由於香港有一半的家庭均属业主，楼价持续下跌会令他们手中的财富大量蒸发，打击他们的消费能力和意欲。

虽然说卖地收入减少或会加剧政府财赤，但更重要的是反映发展商对於未来市场的预期，更是牵动市场情绪的风向标。卖地收入减少将会进一步加剧市场悲观情绪，於是更多人会采取观望的态度。如是者，市场上的交投将会减少及变得更加淡静，造成一个负面的循环。正如以上所述，所造成的悲观情绪及其影响会难以消除。

叶文祺表示，香港希望在疫后振兴经济，当中本地消费尤其重要。但面对外围经济不明朗下，内地与香港股市成交已经淡静多月，如再加上楼市下跌所带来的负财富效应，所造成的悲观情绪不但难以消除，更会对香港的经济增长带来负面影响，是政府考虑「减辣」与否的关键因素。

抢企业抢人才可充盈库房

他指出，现时地产业界大力促请政府「减辣」，期望能够稳定楼市，甚至刺激楼市，例如一手及二手楼宇市场，可假设「减辣」后两种情况：第一种情况，若「减辣」成功，增加交投，会令楼价停止跌势，甚至回升，对地产业界及有物业的市民固然是好消息，但其他未有物业的市民便仍难期望上车。同时香港住宅楼价高昂，要吸引外来人才工作，甚至置业，会是一大障碍。故此，「减辣」未必是吸引人才来港的良方。

第二种情况，若「减辣」未能增加交投，则代表香港楼市及经济有更深层次的问题，「减辣」只是「止咳水」，政府需要从人口政策、税制、营商环境等全方位对症下药。利得税、地价收入、印花税及薪俸税等都是政府主要收入来源，因此，吸引大企业及高收入人士来港，并在香港作投资及大额消费，也是带动香港经济发展以至增加库房收入的不二法门。

不宜一次过撤销所有辣招

叶文祺并不赞成一次过撤销所有辣招，认为可按缓急轻重有序进行，先将不合时宜的措施逐步调整。他指，现时辣招措施透过遏抑海外及投资需求，让有限的房屋供应倾斜於首置人士，本来无可厚非，但副作用是对於换楼客非常不利，打断「换楼链」之余，也令新盘主导市场价格。他认为可先放宽对於换楼客及外来专才的限制，这不但可盘活本地的「换楼链」，令成交逐渐回复正常，也可对外发出正面信息，展现欢迎外来专才来港置业作长远发展。