差估指數連跌6個月 需待減息恢復入市信心

環球經濟復甦緩慢，利率卻持續高企，供樓負擔不斷加重，拖累本港樓市受壓。差餉物業估價署昨公布，10月私人住宅售價指數報321.4點，跌幅擴大，按月再跌2.16%，連跌6個月累挫9.26%，指數為2017年3月後約6年半新低，而今年首10個月樓價累跌3.97%。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價更錄19.27%跌幅，承造八成樓按的買家更逼近負資產警戒線。業界認為，施政報告為樓市「減辣」，對成交量有一定刺激，惟對樓價幫助不大。業界認為需待美國明年下半年減息，市場信心才會好轉。◆香港文匯報記者 曾業俊

各類戶型樓價全線向下，中小型單位（A、B及C類）樓價報322.7點，按月跌2.15%，按年跌8.3%；其中A類單位（431方呎或以下）報346.4點，按月跌2.23%；B類單位（431至752方呎）報313.4點，按月跌2.09%；C類單位（753至1,075方呎）報298.3點，按月跌2.32%，跌幅為各類單位之中最大。

大中細單位樓價指數全跌

至於大型單位（D及E類）報286.9點，按月跌1.95%，按年跌6.91%。當中，E類單位（1,722方呎或以上）連續4個月錄得少於20宗成交，報287點，按月跌1.14%；D類單位（1,076至1,721方呎）則報286.9點，按月跌2.12%。

萊坊預料全年樓價下跌6%

萊坊董事暨大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，差估署樓價指數反映二手樓價為主，10月下跌2.16%，5月至10月合共下跌9.3%，令今年原先上升的樓價被抵消並倒跌4%。高按息、購買力弱及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。雖然政府「減辣」，但市場欠缺信心，預計今年全年樓價將跌5%至6%，而今年餘下時間至明年上半年住宅樓價面對阻力仍然很大，明年上半年有機會再跌3%至5%。

高息環境明年下半年方見緩

王兆麒續指，美國12月加息機會不大，但預計高息因素延續到明年下半年才會淡化，而今年香港按息仍有機會輕微上升，影響上車買家、換樓人士及新造按揭。近期整體成交量已回落至通關前的甚低水平，預計全年一、二手成交量按月會在4.8萬宗左右。

另一方面，王兆麒續指，政府「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，相信今年餘下時間住宅租金走勢保持平穩，預計今年租金升8%左右，明年仍會平穩向上再升5%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，展望11月市況，「減辣」效應對樓價而言只屬曇花一現，料11月樓價跌幅只能略為收窄，但仍料跌1.8%。至於12月樓價將再跌1%至1.5%，全年計樓價料挫7%，屆時指數約報310.9點，將較2021年9月的歷史高位累挫近22%，意即當年若以八成按揭入市的業主也將墮入負資產行列。為防樓價急跌帶來更多負資產，建議考慮在明年預算案前再調整「辣招」內容，以挽回市民入市信心。

恒基孫國林盼全面「撤辣」

發展商方面，恒基地產執行董事孫國林昨認為，「減辣」後樓市依然「唔湯唔水」，期望政府將另一半「辣招」也撤銷，配合明年減息等利好因素，令香港可以旺起來。恒基物業代理營業(一)部總經理林達民則預期，美國聯儲局明年有機會減息，加上市場消化一定供應量，香港經濟亦將向好，明年樓價有望回升。