差估指数连跌6个月 需待减息恢复入市信心

环球经济复苏缓慢，利率却持续高企，供楼负担不断加重，拖累本港楼市受压。差饷物业估价署昨公布，10月私人住宅售价指数报321.4点，跌幅扩大，按月再跌2.16%，连跌6个月累挫9.26%，指数为2017年3月后约6年半新低，而今年首10个月楼价累跌3.97%。若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价更录19.27%跌幅，承造八成楼按的买家更逼近负资产警戒线。业界认为，施政报告为楼市「减辣」，对成交量有一定刺激，惟对楼价帮助不大。业界认为需待美国明年下半年减息，市场信心才会好转。◆香港文汇报记者 曾业俊

各类户型楼价全线向下，中小型单位（A、B及C类）楼价报322.7点，按月跌2.15%，按年跌8.3%；其中A类单位（431方尺或以下）报346.4点，按月跌2.23%；B类单位（431至752方尺）报313.4点，按月跌2.09%；C类单位（753至1,075方尺）报298.3点，按月跌2.32%，跌幅为各类单位之中最大。

大中细单位楼价指数全跌

至於大型单位（D及E类）报286.9点，按月跌1.95%，按年跌6.91%。当中，E类单位（1,722方尺或以上）连续4个月录得少於20宗成交，报287点，按月跌1.14%；D类单位（1,076至1,721方尺）则报286.9点，按月跌2.12%。

莱坊预料全年楼价下跌6%

莱坊董事暨大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，差估署楼价指数反映二手楼价为主，10月下跌2.16%，5月至10月合共下跌9.3%，令今年原先上升的楼价被抵消并倒跌4%。高按息、购买力弱及新盘货尾量囤积等因素令楼价继续向下。虽然政府「减辣」，但市场欠缺信心，预计今年全年楼价将跌5%至6%，而今年余下时间至明年上半年住宅楼价面对阻力仍然很大，明年上半年有机会再跌3%至5%。

高息环境明年下半年方见缓

王兆麒续指，美国12月加息机会不大，但预计高息因素延续到明年下半年才会淡化，而今年香港按息仍有机会轻微上升，影响上车买家、换楼人士及新造按揭。近期整体成交量已回落至通关前的甚低水平，预计全年一、二手成交量按月会在4.8万宗左右。

另一方面，王兆麒续指，政府「高才通」计划令劳动人口及高收入人士规模回升，对住宅租务需求继续有刚性支持，相信今年余下时间住宅租金走势保持平稳，预计今年租金升8%左右，明年仍会平稳向上再升5%。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮指出，展望11月市况，「减辣」效应对楼价而言只属昙花一现，料11月楼价跌幅只能略为收窄，但仍料跌1.8%。至於12月楼价将再跌1%至1.5%，全年计楼价料挫7%，届时指数约报310.9点，将较2021年9月的历史高位累挫近22%，意即当年若以八成按揭入市的业主也将堕入负资产行列。为防楼价急跌带来更多负资产，建议考虑在明年预算案前再调整「辣招」内容，以挽回市民入市信心。

恒基孙国林盼全面「撤辣」

发展商方面，恒基地产执行董事孙国林昨认为，「减辣」后楼市依然「唔汤唔水」，期望政府将另一半「辣招」也撤销，配合明年减息等利好因素，令香港可以旺起来。恒基物业代理营业(一)部总经理林达民则预期，美国联储局明年有机会减息，加上市场消化一定供应量，香港经济亦将向好，明年楼价有望回升。