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按揭新聞
私樓潛在供應10.9萬伙創新高
2024年2月3日 (文匯報)
團結基金籲「撤辣」:未來幾年都有去庫存壓力

特區政府過去積極覓地建屋取得成效。房屋局昨日公布,截至去年底,未來3至4年一手私樓潛在供應約10.9萬伙,創有紀錄新高,按季增2,000伙。10.9萬伙潛在供應中,其中落成但未售出貨尾約2.03萬伙,按季增加2,000個,同創房屋局報告有紀錄以來近二十年新高。有業界人士指出,發展商銷售步伐減慢,但起樓速度未有變慢,可能推升一手私樓潛在供應量至超過11萬伙。團結香港基金認為,經濟大環境未見好轉,樓市未來幾年都有去庫存壓力,建議政府進一步「減辣」甚至「撤辣」。◆香港文匯報記者 黎梓田

根據房屋局數字,截至去年12月底,興建中未售出單位約7.1萬個;位處熟地可隨時動工單位約1.8萬個。而值得留意的是現樓「貨尾」單位增至2.03萬個,按季增加2,000個,創房屋局報告有紀錄以來近二十年新高。在地產界,向有貨尾單位數量超過2萬個即是跌入「危險線」之說,換言之,最新貨尾數字顯示香港樓市已處於「危險」狀況。而按目前每年新盤吸納量約1.3萬伙計算,就算政府停止所有新批項目,現時潛在供應的10.9萬伙,也夠市場賣8.4年。

貨尾量創新高 新盤賣平5.6%

隨着積壓的單位增加,新盤的溢價率亦反覆向下,最近一年多來更跌至負數(即新盤價錢平過二手,見表)。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,即使發展商已減價推盤,但一手銷售成績依然不甚理想,連續6季出現「負溢價」,去年第四季新盤溢價率報負5.6%(即新盤售價比同區二手價低5.6%)。

團結香港基金副總裁葉文祺表示,房屋局數據預計,未來3至4年一手私人住宅潛在供應為10.9萬伙,按季增加2,000伙,潛在供應達到新歷史高位,顯示經濟情勢未見好轉下,新盤貨尾單位數目持續增加,潛在供應買家續持觀望態度,也反映去年公布的「減辣」未必足夠提振交投以維持市場穩定,當局有需要考慮「減辣」,甚至「撤辣」。

葉文祺:供需兩方都缺乏信心

葉文祺指,現樓新盤貨尾達到近年高位的2萬伙,在建未售新盤數量也達到7季新高,顯示未來幾年香港私人住宅市場可能面對不少去庫存壓力。另外,去年私樓總落成量為1.39萬伙,僅及差估署預測落成量的七成,雖屬意料之內,也反映發展商在市場不穩的環境中調整了供應步伐。在供需兩方都缺乏信心的氛圍下,有機會形成負面循環的不利局面。

葉文祺認為,要避免市場環境惡化,政府應進一步調整甚至撤銷「辣招」,但必須配合關鍵政策目標和本地用家需求,例如可以考慮先撤銷來港人才的買家印花稅,幫助專才盡早置業,增強他們對香港的歸屬感,以及降低換樓人士的從價印花稅,紓緩他們「先買後賣」的經濟壓力,激活「換樓鏈」。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚向香港文匯報表示,未出售現樓單位增至2萬伙高位,在建中的樓花單位亦上升至8萬伙,惟已售出伙數則維持約9,000伙,反映發展商起樓速度並沒有減慢,但新盤銷售卻有所放緩,整體的潛在供應有機會突破11萬。他又指,以最新潛在供應量計算,即平均每年約2萬至3萬多伙,而去年一手成交只有1萬多伙,相信發展商有出貨壓力,定價不會太進取。

萊坊高級董事暨估價及諮詢部主管方耀明稱,現時新樓供應反映過去幾年賣地市場狀況,因為一般整個發展流程需時最少三至五年。長遠而言,如果新樓供應及一手貨尾量持續高企,尤其在現時高息環境及市場氣氛淡靜下,會影響到發展商買地時對於日後樓盤開售售價的考慮,從而影響買地地價,形成惡性循環。

「發冷」不應再餵「退燒藥」

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,情況反映近兩年新盤去貨緩慢,市民入市意慾低迷,當中部分原因包括樓市「辣招」的掣肘。面對目前低迷的市況,在完全沒有炒風之下,當局着實迫切需要考慮撤銷不合時宜的樓市「辣招」,以令市場呈更健康的方向發展。目前樓市格局已跟十多年前不能同日而語,當局理應盡快審視最新狀況,為樓市重新把脈,不應在樓市「發冷」時仍堅持施以「退燒藥」。