團結基金籲「撤辣」：未來幾年都有去庫存壓力

特區政府過去積極覓地建屋取得成效。房屋局昨日公布，截至去年底，未來3至4年一手私樓潛在供應約10.9萬伙，創有紀錄新高，按季增2,000伙。10.9萬伙潛在供應中，其中落成但未售出貨尾約2.03萬伙，按季增加2,000個，同創房屋局報告有紀錄以來近二十年新高。有業界人士指出，發展商銷售步伐減慢，但起樓速度未有變慢，可能推升一手私樓潛在供應量至超過11萬伙。團結香港基金認為，經濟大環境未見好轉，樓市未來幾年都有去庫存壓力，建議政府進一步「減辣」甚至「撤辣」。◆香港文匯報記者 黎梓田

根據房屋局數字，截至去年12月底，興建中未售出單位約7.1萬個；位處熟地可隨時動工單位約1.8萬個。而值得留意的是現樓「貨尾」單位增至2.03萬個，按季增加2,000個，創房屋局報告有紀錄以來近二十年新高。在地產界，向有貨尾單位數量超過2萬個即是跌入「危險線」之說，換言之，最新貨尾數字顯示香港樓市已處於「危險」狀況。而按目前每年新盤吸納量約1.3萬伙計算，就算政府停止所有新批項目，現時潛在供應的10.9萬伙，也夠市場賣8.4年。

貨尾量創新高 新盤賣平5.6%

隨着積壓的單位增加，新盤的溢價率亦反覆向下，最近一年多來更跌至負數（即新盤價錢平過二手，見表）。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，即使發展商已減價推盤，但一手銷售成績依然不甚理想，連續6季出現「負溢價」，去年第四季新盤溢價率報負5.6%（即新盤售價比同區二手價低5.6%）。

團結香港基金副總裁葉文祺表示，房屋局數據預計，未來3至4年一手私人住宅潛在供應為10.9萬伙，按季增加2,000伙，潛在供應達到新歷史高位，顯示經濟情勢未見好轉下，新盤貨尾單位數目持續增加，潛在供應買家續持觀望態度，也反映去年公布的「減辣」未必足夠提振交投以維持市場穩定，當局有需要考慮「減辣」，甚至「撤辣」。

葉文祺：供需兩方都缺乏信心

葉文祺指，現樓新盤貨尾達到近年高位的2萬伙，在建未售新盤數量也達到7季新高，顯示未來幾年香港私人住宅市場可能面對不少去庫存壓力。另外，去年私樓總落成量為1.39萬伙，僅及差估署預測落成量的七成，雖屬意料之內，也反映發展商在市場不穩的環境中調整了供應步伐。在供需兩方都缺乏信心的氛圍下，有機會形成負面循環的不利局面。

葉文祺認為，要避免市場環境惡化，政府應進一步調整甚至撤銷「辣招」，但必須配合關鍵政策目標和本地用家需求，例如可以考慮先撤銷來港人才的買家印花稅，幫助專才盡早置業，增強他們對香港的歸屬感，以及降低換樓人士的從價印花稅，紓緩他們「先買後賣」的經濟壓力，激活「換樓鏈」。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚向香港文匯報表示，未出售現樓單位增至2萬伙高位，在建中的樓花單位亦上升至8萬伙，惟已售出伙數則維持約9,000伙，反映發展商起樓速度並沒有減慢，但新盤銷售卻有所放緩，整體的潛在供應有機會突破11萬。他又指，以最新潛在供應量計算，即平均每年約2萬至3萬多伙，而去年一手成交只有1萬多伙，相信發展商有出貨壓力，定價不會太進取。

萊坊高級董事暨估價及諮詢部主管方耀明稱，現時新樓供應反映過去幾年賣地市場狀況，因為一般整個發展流程需時最少三至五年。長遠而言，如果新樓供應及一手貨尾量持續高企，尤其在現時高息環境及市場氣氛淡靜下，會影響到發展商買地時對於日後樓盤開售售價的考慮，從而影響買地地價，形成惡性循環。

「發冷」不應再餵「退燒藥」

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，情況反映近兩年新盤去貨緩慢，市民入市意慾低迷，當中部分原因包括樓市「辣招」的掣肘。面對目前低迷的市況，在完全沒有炒風之下，當局着實迫切需要考慮撤銷不合時宜的樓市「辣招」，以令市場呈更健康的方向發展。目前樓市格局已跟十多年前不能同日而語，當局理應盡快審視最新狀況，為樓市重新把脈，不應在樓市「發冷」時仍堅持施以「退燒藥」。