团结基金吁「撤辣」：未来几年都有去库存压力

特区政府过去积极觅地建屋取得成效。房屋局昨日公布，截至去年底，未来3至4年一手私楼潜在供应约10.9万伙，创有纪录新高，按季增2,000伙。10.9万伙潜在供应中，其中落成但未售出货尾约2.03万伙，按季增加2,000个，同创房屋局报告有纪录以来近二十年新高。有业界人士指出，发展商销售步伐减慢，但起楼速度未有变慢，可能推升一手私楼潜在供应量至超过11万伙。团结香港基金认为，经济大环境未见好转，楼市未来几年都有去库存压力，建议政府进一步「减辣」甚至「撤辣」。◆香港文汇报记者 黎梓田

根据房屋局数字，截至去年12月底，兴建中未售出单位约7.1万个；位处熟地可随时动工单位约1.8万个。而值得留意的是现楼「货尾」单位增至2.03万个，按季增加2,000个，创房屋局报告有纪录以来近二十年新高。在地产界，向有货尾单位数量超过2万个即是跌入「危险线」之说，换言之，最新货尾数字显示香港楼市已处於「危险」状况。而按目前每年新盘吸纳量约1.3万伙计算，就算政府停止所有新批项目，现时潜在供应的10.9万伙，也够市场卖8.4年。

货尾量创新高 新盘卖平5.6%

随着积压的单位增加，新盘的溢价率亦反覆向下，最近一年多来更跌至负数（即新盘价钱平过二手，见表）。美联物业首席分析师刘嘉辉指，即使发展商已减价推盘，但一手销售成绩依然不甚理想，连续6季出现「负溢价」，去年第四季新盘溢价率报负5.6%（即新盘售价比同区二手价低5.6%）。

团结香港基金副总裁叶文祺表示，房屋局数据预计，未来3至4年一手私人住宅潜在供应为10.9万伙，按季增加2,000伙，潜在供应达到新历史高位，显示经济情势未见好转下，新盘货尾单位数目持续增加，潜在供应买家续持观望态度，也反映去年公布的「减辣」未必足够提振交投以维持市场稳定，当局有需要考虑「减辣」，甚至「撤辣」。

叶文祺：供需两方都缺乏信心

叶文祺指，现楼新盘货尾达到近年高位的2万伙，在建未售新盘数量也达到7季新高，显示未来几年香港私人住宅市场可能面对不少去库存压力。另外，去年私楼总落成量为1.39万伙，仅及差估署预测落成量的七成，虽属意料之内，也反映发展商在市场不稳的环境中调整了供应步伐。在供需两方都缺乏信心的氛围下，有机会形成负面循环的不利局面。

叶文祺认为，要避免市场环境恶化，政府应进一步调整甚至撤销「辣招」，但必须配合关键政策目标和本地用家需求，例如可以考虑先撤销来港人才的买家印花税，帮助专才尽早置业，增强他们对香港的归属感，以及降低换楼人士的从价印花税，纾缓他们「先买后卖」的经济压力，激活「换楼链」。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚向香港文汇报表示，未出售现楼单位增至2万伙高位，在建中的楼花单位亦上升至8万伙，惟已售出伙数则维持约9,000伙，反映发展商起楼速度并没有减慢，但新盘销售却有所放缓，整体的潜在供应有机会突破11万。他又指，以最新潜在供应量计算，即平均每年约2万至3万多伙，而去年一手成交只有1万多伙，相信发展商有出货压力，定价不会太进取。

莱坊高级董事暨估价及谘询部主管方耀明称，现时新楼供应反映过去几年卖地市场状况，因为一般整个发展流程需时最少三至五年。长远而言，如果新楼供应及一手货尾量持续高企，尤其在现时高息环境及市场气氛淡静下，会影响到发展商买地时对於日后楼盘开售售价的考虑，从而影响买地地价，形成恶性循环。

「发冷」不应再喂「退烧药」

利嘉阁地产研究部主管陈海潮指，情况反映近两年新盘去货缓慢，市民入市意欲低迷，当中部分原因包括楼市「辣招」的掣肘。面对目前低迷的市况，在完全没有炒风之下，当局着实迫切需要考虑撤销不合时宜的楼市「辣招」，以令市场呈更健康的方向发展。目前楼市格局已跟十多年前不能同日而语，当局理应尽快审视最新状况，为楼市重新把脉，不应在楼市「发冷」时仍坚持施以「退烧药」。