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按揭新闻
11万私宅涌至 一刀插入楼市
2024年2月3日 (东方)
撤辣失机 经济等死

本港楼市毫无起色,新盘去货缓慢,新供应却源源不绝,根据房屋局截至去年12月底最新数据,未来3至4年一手私人住宅潜在供应增至约10.9万伙,按季增约2,000伙,连涨两个季度,创出历史新高。私楼涌现有如一刀插入楼市,业界认为一手货尾积压下,发展商继续减价沽货,楼价备受下调压力,现时才撤辣帮助未必太大。错过了撤辣的好时机,经济复苏可谓难上加难。

房屋局发言人指出,上述私宅潜在供应当中,已落成但仍未售出现楼单位占约两万伙,按季再增2,000伙,而建筑中单位则有约8万伙,扣减已预售的约9,000个单位,待售楼花数量约7.1万伙,亦比对上季多出约3,000伙。无论现楼货尾或待售楼花数量,均为有纪录高位,反映新盘销售缓慢,以致一手存量增加。

潜在供应新高 未来4年应市

期内已批出土地并可随时动工的「熟地」单位则按季减少约2,000伙,最新报约1.8万伙。另该局估计,整体潜在供应中,占约9.3万伙为实用面积少於约753方尺中小型户,占整体供应量约85%,比率按季回落约一个百分点。预计未来数月将有8幅住宅用地转为熟地,可提供约4,900伙。随着政府持续有序地增加房屋土地供应,当局相信未来3至4年私人住宅预计供应量,将维持在较高水平。

清货压二手楼价 负资产势增

此外,去年私宅施工量亦大幅上升,全年录约1.7万伙,较2022年增加约6,000伙或约54.5%,单计上季则有约5,500伙,按季亦大增约71.9%。而去年落成量则按年下跌约34.4%至约1.39万伙,以季度作比较,去年第4季则按季上升约52%至约3,800伙。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出,去年落成量大跌,理应未会对现楼货尾量带来上升压力,惟经济复苏不似预期,即使发展商相继减价,新盘定价比同区二手楼有折让,销情依然不甚理想。在落成少、卖楼更少下,以致现楼货尾上升。发展商若要加快出货,相信要进一步下调开价,此举将会令二手楼价受压,负资产数字进一步向上,形成恶性循环。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为,未售现楼单位量升至两万伙高位,而建筑中的楼花单位增加,但当中已预售伙数则维持不变,反映新建项目的整体发展速度并未有减慢,惟一手销售却出现放缓。他又指,以最新公布的潜在供应量计算,摊分平均每年约两万至3万多伙,而去年一手成交则只有一万多伙,相信发展商会有出货压力,定价不会太进取。认为即使政府於财政预算案为楼市撤辣,对楼价帮助未必有太大,始终货尾积存量较多。

华坊谘询评估资深董事梁沛泓亦同意,整体私宅潜在供应录得增长,主要是新盘去货量少所致。事实上,去年第3、4季一手交投量减慢。而上季施工量更多达约5,500伙,亦会对未来楼价构成压力。