撤辣失机 经济等死

本港楼市毫无起色，新盘去货缓慢，新供应却源源不绝，根据房屋局截至去年12月底最新数据，未来3至4年一手私人住宅潜在供应增至约10.9万伙，按季增约2,000伙，连涨两个季度，创出历史新高。私楼涌现有如一刀插入楼市，业界认为一手货尾积压下，发展商继续减价沽货，楼价备受下调压力，现时才撤辣帮助未必太大。错过了撤辣的好时机，经济复苏可谓难上加难。

房屋局发言人指出，上述私宅潜在供应当中，已落成但仍未售出现楼单位占约两万伙，按季再增2,000伙，而建筑中单位则有约8万伙，扣减已预售的约9,000个单位，待售楼花数量约7.1万伙，亦比对上季多出约3,000伙。无论现楼货尾或待售楼花数量，均为有纪录高位，反映新盘销售缓慢，以致一手存量增加。

潜在供应新高 未来4年应市

期内已批出土地并可随时动工的「熟地」单位则按季减少约2,000伙，最新报约1.8万伙。另该局估计，整体潜在供应中，占约9.3万伙为实用面积少於约753方尺中小型户，占整体供应量约85%，比率按季回落约一个百分点。预计未来数月将有8幅住宅用地转为熟地，可提供约4,900伙。随着政府持续有序地增加房屋土地供应，当局相信未来3至4年私人住宅预计供应量，将维持在较高水平。

清货压二手楼价 负资产势增

此外，去年私宅施工量亦大幅上升，全年录约1.7万伙，较2022年增加约6,000伙或约54.5%，单计上季则有约5,500伙，按季亦大增约71.9%。而去年落成量则按年下跌约34.4%至约1.39万伙，以季度作比较，去年第4季则按季上升约52%至约3,800伙。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，去年落成量大跌，理应未会对现楼货尾量带来上升压力，惟经济复苏不似预期，即使发展商相继减价，新盘定价比同区二手楼有折让，销情依然不甚理想。在落成少、卖楼更少下，以致现楼货尾上升。发展商若要加快出货，相信要进一步下调开价，此举将会令二手楼价受压，负资产数字进一步向上，形成恶性循环。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，未售现楼单位量升至两万伙高位，而建筑中的楼花单位增加，但当中已预售伙数则维持不变，反映新建项目的整体发展速度并未有减慢，惟一手销售却出现放缓。他又指，以最新公布的潜在供应量计算，摊分平均每年约两万至3万多伙，而去年一手成交则只有一万多伙，相信发展商会有出货压力，定价不会太进取。认为即使政府於财政预算案为楼市撤辣，对楼价帮助未必有太大，始终货尾积存量较多。

华坊谘询评估资深董事梁沛泓亦同意，整体私宅潜在供应录得增长，主要是新盘去货量少所致。事实上，去年第3、4季一手交投量减慢。而上季施工量更多达约5,500伙，亦会对未来楼价构成压力。