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按揭新聞
11萬私宅湧至 一刀插入樓市
2024年2月3日 (東方)
撤辣失機 經濟等死

本港樓市毫無起色,新盤去貨緩慢,新供應卻源源不絕,根據房屋局截至去年12月底最新數據,未來3至4年一手私人住宅潛在供應增至約10.9萬伙,按季增約2,000伙,連漲兩個季度,創出歷史新高。私樓湧現有如一刀插入樓市,業界認為一手貨尾積壓下,發展商繼續減價沽貨,樓價備受下調壓力,現時才撤辣幫助未必太大。錯過了撤辣的好時機,經濟復甦可謂難上加難。

房屋局發言人指出,上述私宅潛在供應當中,已落成但仍未售出現樓單位佔約兩萬伙,按季再增2,000伙,而建築中單位則有約8萬伙,扣減已預售的約9,000個單位,待售樓花數量約7.1萬伙,亦比對上季多出約3,000伙。無論現樓貨尾或待售樓花數量,均為有紀錄高位,反映新盤銷售緩慢,以致一手存量增加。

潛在供應新高 未來4年應市

期內已批出土地並可隨時動工的「熟地」單位則按季減少約2,000伙,最新報約1.8萬伙。另該局估計,整體潛在供應中,佔約9.3萬伙為實用面積少於約753方呎中小型戶,佔整體供應量約85%,比率按季回落約一個百分點。預計未來數月將有8幅住宅用地轉為熟地,可提供約4,900伙。隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,當局相信未來3至4年私人住宅預計供應量,將維持在較高水平。

清貨壓二手樓價 負資產勢增

此外,去年私宅施工量亦大幅上升,全年錄約1.7萬伙,較2022年增加約6,000伙或約54.5%,單計上季則有約5,500伙,按季亦大增約71.9%。而去年落成量則按年下跌約34.4%至約1.39萬伙,以季度作比較,去年第4季則按季上升約52%至約3,800伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,去年落成量大跌,理應未會對現樓貨尾量帶來上升壓力,惟經濟復甦不似預期,即使發展商相繼減價,新盤定價比同區二手樓有折讓,銷情依然不甚理想。在落成少、賣樓更少下,以致現樓貨尾上升。發展商若要加快出貨,相信要進一步下調開價,此舉將會令二手樓價受壓,負資產數字進一步向上,形成惡性循環。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,未售現樓單位量升至兩萬伙高位,而建築中的樓花單位增加,但當中已預售伙數則維持不變,反映新建項目的整體發展速度並未有減慢,惟一手銷售卻出現放緩。他又指,以最新公布的潛在供應量計算,攤分平均每年約兩萬至3萬多伙,而去年一手成交則只有一萬多伙,相信發展商會有出貨壓力,定價不會太進取。認為即使政府於財政預算案為樓市撤辣,對樓價幫助未必有太大,始終貨尾積存量較多。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦同意,整體私宅潛在供應錄得增長,主要是新盤去貨量少所致。事實上,去年第3、4季一手交投量減慢。而上季施工量更多達約5,500伙,亦會對未來樓價構成壓力。