房地產通縮殺埋身 負資產勢增 財政更失衡

本港樓市持續下行，澳新銀行憂慮幾年內未見盡頭，或進入類似1998至2003年的樓市低迷時期，負資產將不斷上升，形容房地產通縮已成「迫在眉睫」的威脅，大灣區更隨時吸走港樓的購買力，諸多周期及結構性挑戰將削弱港府賣地及印花稅收入，財政狀況勢必進一步惡化，下個財年將再錄赤字。

港府去年估計，財政儲備在本財年跌至本地生產總值（GDP）約25.1%，而2027/28年度回升至25.6%。不過，澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆對本財年數字的測算為GDP的23%左右，2027/28財年之前更會跌至20%，認為當局既要審慎理財，亦要增加逆周期刺激措施的開支，或發行更多債券或融資工具。

憂變曼哈頓 置業需求減

他指出，香港樓價在過去10年，受惠低息和正利差的環境。即使市場普遍預期將踏入減息周期，惟減完息後，美息仍會高於量化寬鬆時期，加上面對結構性改變，包括本港人口及勞動力下跌、需求轉移等，樓價下行可能持續數年時間。

不僅如此，內地通縮似乎已蔓延至香港，而且跨境通勤愈來愈便利，深圳及鄰近周邊城市成為港人居住的另一選擇，令香港可能會成為「曼哈頓」，即金融區一旦過了上班時間，以及在周末時會變得十分安靜，買磚頭的需求亦會被租樓取代。

若樓市經歷深度調整，該行提醒，銀行對樓按態度愈趨謹慎。隨着樓價下跌，抵押貸款投資組合的負資產明顯上升，同時拖累地產發展商的財力及股價。

滙豐：預算案撤辣機會大

滙豐認為，港府更大膽的政策措施，將有助穩定樓市及提振市場情緒。在面對賣地收入大減、財赤增加、樓價下跌，以及媒體和業界連番評論，預料當局很大機會在新一份財政預算案撤銷樓市「辣招」，或顯著放寬「辣招」。若「撤辣」則有助抵銷負面財富效應對消費的影響、緩解房產市場風險，同時有助吸引更多外國人才來港工作和生活，也可改善地產發展商的盈利前景，從而令政府的財政狀況得到改善。

為鞏固本港在環球的營商地位，香港投資推廣署積極招商引資。署長劉凱旋指出，飲食文化多元化、娛樂選擇眾多等，能吸引人才來港，而本港人才庫豐富，商業環境亦充滿發展機會，在吸引企業來港具優勢。去年共引入382間企業來港發展，並帶來616億元資金，創造超過4,000個工作機會。

有外媒統計指，新加坡外企總部較香港多兩倍。她不評論有關內容，重申在港發展業務的企業數量已回復至新冠疫情前水平。

以新來港發展的企業來源地計，新加坡公司位列第四，反映本港有獨特的營商優勢。在過去一年多，亦已引進逾40間家族辦公室。

她透露，有不少已來港發展的客戶，正計劃進一步擴大在港的業務，另有擬在港設下地區總部或國際總部的查詢。香港作為連繫國際和內地市場的角色，對外資是一大吸引力，而海外企業可以透過香港，進軍內地。

另外，她指出，香港的投資產品種類繁多，如人民幣結算投資產品，而且本港稅收低、開設家族辦公室的程序簡便，對持續吸引外資、家族辦公室等機構來港有信心。