二手業主壓力加劇 市場憂慮見底未有期

政府於2月28日全面為樓市「撤辣」 ，在積壓需求集中釋放後，近月住宅市場活動開始減弱，樓價指數亦由升轉跌。仲量聯行昨發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，而差估署私宅售價指數顯示，整體二手住宅價格已回落至2016年的水平。至於近期新盤開價回落幅度更顯著，較2015年同類型項目低逾10%，對二手樓價更添下調壓力。儘管來自用家的置業需求仍然存在，但不少最終因按揭取態而未能入市，影響近月交投量。對於樓市前景，市場疑慮已從「撤辣」後的反彈能持續多久，轉變為擔憂樓價距離見底還有多遠。◆香港文匯報記者 梁悅琴

整體二手住宅價格指數回落至2016年的水平，差估署指數最新今年5月錄得305.9點，與2016年11月的306.7點相近。至於一手住宅價格則回落至更早的水平，截至今年5月，油麻地甲類住宅單位（面積小於431方呎）平均一手成交呎價較2015年低10.6%，由22,768元跌至20,346 元。同時，堅尼地城同期甲類單位平均一手成交呎價亦下降6.0%，由23,424 元跌至22,022元。

置業人士傾向購新建物業

事實上，累積的置業需求一下子被消化後，住宅買賣交投已開始明顯減弱。儘管發展商已採用減價策略，銷售率仍難以顯著提升，不少成績差強人意。如紅磡THE HADDON在開盤首日發售63伙，僅售出13伙（20.6%），至於長沙灣恒珀在開盤首日更未能售出任何單位。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，新盤價格屢創多年新低。由於不少置業人士均傾向購買新建物業，在新盤價格顯著回落之下，二手物業業主需要再下調價格始能與一手市場競爭，令二手市場面對更大下調壓力。

買家憂慮經濟收入減少

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，自用買家對市場的信心正逐漸減少，尤其是曾經一度穩定可靠的經濟因素如就業保障和入息增長等，現在已成為重大憂慮。市場需要更多支持需求的政策來恢復供求平衡，並避免樓價下跌陷入惡性循環，即買家因預計價格未來持續下降而推遲購買，從而變相實現了價格下降的預期。

金管局於6月向銀行發出指引，就2月28日公布的物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（措施）及其他相關監管要求作技術調整。措施涵蓋範圍將擴至今年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約並且在今年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業的按揭申請，令有需要的合資格用家能夠敘造最高七成的按揭貸款。這一調整有助於緩解近年選擇建築期付款的買家在申請按揭貸款時遇到的估值不足的風險。

非本地買家購買力增長受限

李遠峰指出，此舉反映政府已積極作出相對行動，但銀行仍對審批按揭抱審慎態度。雖然來自用家的置業需求仍然存在，惟不少最終因按揭取態而未能入市，影響住宅交投量。另外，儘管本港全年交易量預計將有所改善，惟除非內地有更顯著的經濟增長及進一步放寬的外匯管制政策，否則來自非本地買家的未來增長將愈來愈緩慢。