二手业主压力加剧 市场忧虑见底未有期

政府於2月28日全面为楼市「撤辣」 ，在积压需求集中释放后，近月住宅市场活动开始减弱，楼价指数亦由升转跌。仲量联行昨发布的《香港住宅销售市场综述》指出，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，而差估署私宅售价指数显示，整体二手住宅价格已回落至2016年的水平。至於近期新盘开价回落幅度更显著，较2015年同类型项目低逾10%，对二手楼价更添下调压力。尽管来自用家的置业需求仍然存在，但不少最终因按揭取态而未能入市，影响近月交投量。对於楼市前景，市场疑虑已从「撤辣」后的反弹能持续多久，转变为担忧楼价距离见底还有多远。◆香港文汇报记者 梁悦琴

整体二手住宅价格指数回落至2016年的水平，差估署指数最新今年5月录得305.9点，与2016年11月的306.7点相近。至於一手住宅价格则回落至更早的水平，截至今年5月，油麻地甲类住宅单位（面积小於431方尺）平均一手成交尺价较2015年低10.6%，由22,768元跌至20,346 元。同时，坚尼地城同期甲类单位平均一手成交尺价亦下降6.0%，由23,424 元跌至22,022元。

置业人士倾向购新建物业

事实上，累积的置业需求一下子被消化后，住宅买卖交投已开始明显减弱。尽管发展商已采用减价策略，销售率仍难以显著提升，不少成绩差强人意。如红磡THE HADDON在开盘首日发售63伙，仅售出13伙（20.6%），至於长沙湾恒珀在开盘首日更未能售出任何单位。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，新盘价格屡创多年新低。由於不少置业人士均倾向购买新建物业，在新盘价格显著回落之下，二手物业业主需要再下调价格始能与一手市场竞争，令二手市场面对更大下调压力。

买家忧虑经济收入减少

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，自用买家对市场的信心正逐渐减少，尤其是曾经一度稳定可靠的经济因素如就业保障和入息增长等，现在已成为重大忧虑。市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡，并避免楼价下跌陷入恶性循环，即买家因预计价格未来持续下降而推迟购买，从而变相实现了价格下降的预期。

金管局於6月向银行发出指引，就2月28日公布的物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施（措施）及其他相关监管要求作技术调整。措施涵盖范围将扩至今年2月28日前已签订的临时买卖合约并且在今年2月28日或以后预计完成的自用楼花住宅物业的按揭申请，令有需要的合资格用家能够叙造最高七成的按揭贷款。这一调整有助於缓解近年选择建筑期付款的买家在申请按揭贷款时遇到的估值不足的风险。

非本地买家购买力增长受限

李远峰指出，此举反映政府已积极作出相对行动，但银行仍对审批按揭抱审慎态度。虽然来自用家的置业需求仍然存在，惟不少最终因按揭取态而未能入市，影响住宅交投量。另外，尽管本港全年交易量预计将有所改善，惟除非内地有更显著的经济增长及进一步放宽的外汇管制政策，否则来自非本地买家的未来增长将愈来愈缓慢。