東立地產陳玉成：高息環境持續 今年港樓價料再跌10%

香港樓市上半年跌3%，「撤辣」效應似乎逐漸消失。東立地產地產部總監陳玉成接受香港文匯報記者訪問時表示，樓市正走向兩極化，受高息困擾的中小型住宅樓價下半年料再下跌6%至8%才會回穩，全年料跌8%至10%，要到今年年底至明年年初才見底回穩，相反超級豪宅則受惠內地經濟下半年持續向好，以及香港新投資移民政策，內地及入籍外國的民企老闆來港買超級豪宅，料豪宅下半年會價量齊升。 ◆圖 / 文：香港文匯報記者 梁悅琴

香港今年3、4月的樓市受惠特區政府「撤辣」大旺，惟近月再度轉靜，上月一手成交量跌至不足700宗，遠遜於3月及4月時的4,172宗及1,852宗，中原城市領先指數CCL亦由升轉跌。陳玉成在訪問中指出，近期樓市轉淡乃多項因素造成。一是高息環境，持續對樓市構成影響，美國今次加息周期自2022年3月開始，累積加息11次合共5.25厘，以控制美國40年來最嚴重的通貨膨脹，同步以行動將過往十多年的超寬鬆貨幣政策扭轉及引領利率正常化。

一手供應需6年時間消化

雖然期內香港銀行P並未跟足美息上升，依然上調共5次累達0.875厘，但市場實際按息由2022年年初約1.5厘逐步上升至現時4.125厘，加幅累達2.625厘，較加P幅度為高，主要是因為按息之加幅除了來自最優惠利率P之加幅外，亦結合了拆息HIBOR加幅及避免拆息長期高於H按封頂位而出現「蝕本」情況。近月來不少銀行更削減現金回贈，以至收緊按揭審批尺度。

其次，陳玉成認為，特區政府近年持續增加土地供應，一手盤已不存在缺貨問題，可惜遇上疫情，又適逢美國加息等一連串打擊，令置業需求大減。根據房屋局數據顯示，截至2024年3月底，未來3至4四年一手私樓供應料達11.2萬伙，較2023年12月底的約10.9萬伙，按季增加3,000伙或2.7%，連續兩季創歷史新高。當中一手未售貨尾連同建築中未售單位合共約9.3萬伙，以平均每年吸納1.5萬伙一手盤計，都要至少6年才可消化。

港銀今年內減息機會微

陳玉成表示，市場一直盼望美聯儲今年內減息，但卻一拖再拖，近期美聯儲主席鮑威爾終於「放鴿」。不過他認為，即使美國於下半年減息一至兩次，但香港銀行因之前未有跟足加息步伐，如今減息又會蝕錢，相信今年內香港銀行都不會跟隨減息。由於高息環境對中小型住宅用家影響較大，今年上半年樓價已下跌3%，他估計，中小型住宅樓價下半年會再下跌6%至8%，全年樓價料跌8%至10%，相信要到今年年底至明年年初才會見底回穩。

相反，超級豪宅會受惠內地經濟下半年持續向好，以及香港新投資移民政策。他相信，內地經濟回穩利好民企發展，令這批民企老闆、包括已入籍外國的內地民企老闆，有機會到香港購置豪宅作為保值或自用，因此看好下半年豪宅市道價量齊升。況且相對於中小型住宅而言，香港豪宅供應不算太多，加上政府「撤辣」，令他們稅務支出大減。他指出，以「撤辣」前後4個月相比，6,000萬元以上豪宅的成交量，於「撤辣」後4個月比「撤辣」前4個月的成交量明顯上升3倍，印證了他今年年初所說「今年是超級豪宅年」。

籲進一步放寬按揭成數

資料顯示，俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」，自今年3月1日起接受申請，截至今年7月5日，投資推廣署收到346宗申請，當中214宗申請已經完成淨資產審查，入境處原則性批准的申請有117宗，有4宗已經在港投資。由於買樓不被算作投資移民的投資資產範圍，故此獲批投資移民的人士，肯定也會在港買入物業居住，故也被視為豪宅市場一大利好。

陳玉成又認為，金管局的指引是銀行的「緊箍咒」，上個世紀八九十年代銀行都可以做到九成按揭，如今卻只限3,000萬元以下才可做七成，否則自住者要找按揭保險公司才可為400萬至1,000萬元物業承造九成按揭，這樣其實窒礙銀行的按揭生意靈活性，他建議政府應該進一步放寬銀行按揭成數，令樓市更有活力。