东立地产陈玉成：高息环境持续 今年港楼价料再跌10%

香港楼市上半年跌3%，「撤辣」效应似乎逐渐消失。东立地产地产部总监陈玉成接受香港文汇报记者访问时表示，楼市正走向两极化，受高息困扰的中小型住宅楼价下半年料再下跌6%至8%才会回稳，全年料跌8%至10%，要到今年年底至明年年初才见底回稳，相反超级豪宅则受惠内地经济下半年持续向好，以及香港新投资移民政策，内地及入籍外国的民企老板来港买超级豪宅，料豪宅下半年会价量齐升。 ◆图 / 文：香港文汇报记者 梁悦琴

香港今年3、4月的楼市受惠特区政府「撤辣」大旺，惟近月再度转静，上月一手成交量跌至不足700宗，远逊於3月及4月时的4,172宗及1,852宗，中原城市领先指数CCL亦由升转跌。陈玉成在访问中指出，近期楼市转淡乃多项因素造成。一是高息环境，持续对楼市构成影响，美国今次加息周期自2022年3月开始，累积加息11次合共5.25厘，以控制美国40年来最严重的通货膨胀，同步以行动将过往十多年的超宽松货币政策扭转及引领利率正常化。

一手供应需6年时间消化

虽然期内香港银行P并未跟足美息上升，依然上调共5次累达0.875厘，但市场实际按息由2022年年初约1.5厘逐步上升至现时4.125厘，加幅累达2.625厘，较加P幅度为高，主要是因为按息之加幅除了来自最优惠利率P之加幅外，亦结合了拆息HIBOR加幅及避免拆息长期高於H按封顶位而出现「蚀本」情况。近月来不少银行更削减现金回赠，以至收紧按揭审批尺度。

其次，陈玉成认为，特区政府近年持续增加土地供应，一手盘已不存在缺货问题，可惜遇上疫情，又适逢美国加息等一连串打击，令置业需求大减。根据房屋局数据显示，截至2024年3月底，未来3至4四年一手私楼供应料达11.2万伙，较2023年12月底的约10.9万伙，按季增加3,000伙或2.7%，连续两季创历史新高。当中一手未售货尾连同建筑中未售单位合共约9.3万伙，以平均每年吸纳1.5万伙一手盘计，都要至少6年才可消化。

港银今年内减息机会微

陈玉成表示，市场一直盼望美联储今年内减息，但却一拖再拖，近期美联储主席鲍威尔终於「放鸽」。不过他认为，即使美国於下半年减息一至两次，但香港银行因之前未有跟足加息步伐，如今减息又会蚀钱，相信今年内香港银行都不会跟随减息。由於高息环境对中小型住宅用家影响较大，今年上半年楼价已下跌3%，他估计，中小型住宅楼价下半年会再下跌6%至8%，全年楼价料跌8%至10%，相信要到今年年底至明年年初才会见底回稳。

相反，超级豪宅会受惠内地经济下半年持续向好，以及香港新投资移民政策。他相信，内地经济回稳利好民企发展，令这批民企老板、包括已入籍外国的内地民企老板，有机会到香港购置豪宅作为保值或自用，因此看好下半年豪宅市道价量齐升。况且相对於中小型住宅而言，香港豪宅供应不算太多，加上政府「撤辣」，令他们税务支出大减。他指出，以「撤辣」前后4个月相比，6,000万元以上豪宅的成交量，於「撤辣」后4个月比「撤辣」前4个月的成交量明显上升3倍，印证了他今年年初所说「今年是超级豪宅年」。

吁进一步放宽按揭成数

资料显示，俗称「投资移民」的「新资本投资者入境计划」，自今年3月1日起接受申请，截至今年7月5日，投资推广署收到346宗申请，当中214宗申请已经完成净资产审查，入境处原则性批准的申请有117宗，有4宗已经在港投资。由於买楼不被算作投资移民的投资资产范围，故此获批投资移民的人士，肯定也会在港买入物业居住，故也被视为豪宅市场一大利好。

陈玉成又认为，金管局的指引是银行的「紧箍咒」，上个世纪八九十年代银行都可以做到九成按揭，如今却只限3,000万元以下才可做七成，否则自住者要找按揭保险公司才可为400万至1,000万元物业承造九成按揭，这样其实窒碍银行的按揭生意灵活性，他建议政府应该进一步放宽银行按揭成数，令楼市更有活力。