增入市信心帶動交投 料助樓市加快回穩

美聯儲如預期減息0.25厘，本地「息魔」撤退步伐加快，港銀最優惠利率（P）連續兩次跟減0.25厘，滙豐、恒生及中銀香港齊將P再削0.25厘，由5.625厘減至5.375厘，渣打則由5.875厘減至5.625厘，四大行變動齊於11月11日生效。本港3個月累計減息0.5厘，業主供款負擔進一步減輕，加上政府放寬多項樓按措施，分析料有助樓市加快回穩。以借500萬元供30年計，今次減息0.25厘下，每月供款減少709元或3%至22,803元，分析亦估計倘美國下月再減息0.25厘，HIBOR（港銀同業拆息）或跟隨美息反覆回落至3厘半或以下水平。 ●香港文匯報記者 馬翠媚

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明昨表示，市場普遍P按及H按封頂息率為3.875厘，現時滙豐將P削0.25厘，實際按息將下調至3.625厘，供樓業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款壓力，同時有助增強市民入市信心增加，有望帶動一二手物業交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前P按計劃及H按封頂利率為3.875厘，月供23,512元，入息要求為47,024元；當銀行將P削0.25厘，實際按息將下調至3.625厘，每月供少709元至22,803元，入息要求將減少1,418元或3%至45,606元，假設未來銀行再削P，每月供款及入息要求亦將會繼續下降。

港銀同業拆息下月或跌

美聯儲年內連續兩次減息，累減0.75厘，本港則累減0.5厘。曹德明預期，即使美國候任總統特朗普的經濟政策或會影響美聯儲未來減息步伐，但如通脹進展理想，美聯儲今年12月料仍大機會進一步減息0.25厘。香港方面，一個月HIBOR昨報4.11厘，他指，如美國下月再度減息0.25厘，料HIBOR將跟隨美息反覆回落至3厘半或以下水平，港銀會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略而決定減息步伐。

明年按息料進一步回落

中原按揭董事總經理王美鳳指出，最近與樓按相關的1個月港元拆息徘徊4厘，港元拆息水平高於9月啟動減息時期，因此認為港銀決定加快再減P優於市場預期，反映銀行看好後市及未來息率回落走勢。她又指，在對上一次加息周期，基於港P加幅少於美息，期內美息加逾5厘，港P僅加0.875厘，因此料是次減息周期下，港P減幅將會顯著少於美息，亦意味港P不會在美每次減息均會下調，料年內港P水平維持，按息則維持3.625%水平，明年本港料將跟隨美國減息期延續，港P減息視乎拆息回落步伐及速度，料明年按息可進一步降低。

王美鳳亦認為，受惠樓按全面放寬，減息期展開、銀行樓按積極、中央將持續有刺激經濟措施等，入市信心明顯提升，樓市氣氛轉好，10月樓市一二手交投明顯大增，整體成交增加逾倍；現時加上銀行提速大幅減P為市場帶來好消息，按息提早加快下跌，買家對樓市及銀行的信心進一步增強。隨着樓市鬆綁各方購買力增加，減息期延續亦促使供平過租個案明顯增多，有利鞏固樓市向好發展。

建議置業人士選用H按

另外，在減息周期下，曹德明為有意置業人士提出三點建議，他建議買家選用H按計劃，主因HIBOR於減息周期下跌幅度比P更多，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。不過，他亦提出由於3間大型銀行推出的定息按揭息率比市面一般按揭計劃低，因此若買家想有更好更穩定財務預算，可考慮選用定息按揭。同時，他建議市民可貨比三家，因減息周期開始下，部分銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，形成按揭息率及優惠不一。