增入市信心带动交投 料助楼市加快回稳

美联储如预期减息0.25厘，本地「息魔」撤退步伐加快，港银最优惠利率（P）连续两次跟减0.25厘，滙丰、恒生及中银香港齐将P再削0.25厘，由5.625厘减至5.375厘，渣打则由5.875厘减至5.625厘，四大行变动齐於11月11日生效。本港3个月累计减息0.5厘，业主供款负担进一步减轻，加上政府放宽多项楼按措施，分析料有助楼市加快回稳。以借500万元供30年计，今次减息0.25厘下，每月供款减少709元或3%至22,803元，分析亦估计倘美国下月再减息0.25厘，HIBOR（港银同业拆息）或跟随美息反覆回落至3厘半或以下水平。 ●香港文汇报记者 马翠媚

经络按揭转介首席副总裁曹德明昨表示，市场普遍P按及H按封顶息率为3.875厘，现时滙丰将P削0.25厘，实际按息将下调至3.625厘，供楼业主可进一步节省利息开支，即时减轻供款压力，同时有助增强市民入市信心增加，有望带动一二手物业交投量增加，促进经济及楼按市场的复苏。假设贷款额500万元、年期为30年，减息前P按计划及H按封顶利率为3.875厘，月供23,512元，入息要求为47,024元；当银行将P削0.25厘，实际按息将下调至3.625厘，每月供少709元至22,803元，入息要求将减少1,418元或3%至45,606元，假设未来银行再削P，每月供款及入息要求亦将会继续下降。

港银同业拆息下月或跌

美联储年内连续两次减息，累减0.75厘，本港则累减0.5厘。曹德明预期，即使美国候任总统特朗普的经济政策或会影响美联储未来减息步伐，但如通胀进展理想，美联储今年12月料仍大机会进一步减息0.25厘。香港方面，一个月HIBOR昨报4.11厘，他指，如美国下月再度减息0.25厘，料HIBOR将跟随美息反覆回落至3厘半或以下水平，港银会视乎拆息走势、多项外部因素以及自身策略而决定减息步伐。

明年按息料进一步回落

中原按揭董事总经理王美凤指出，最近与楼按相关的1个月港元拆息徘徊4厘，港元拆息水平高於9月启动减息时期，因此认为港银决定加快再减P优於市场预期，反映银行看好后市及未来息率回落走势。她又指，在对上一次加息周期，基於港P加幅少於美息，期内美息加逾5厘，港P仅加0.875厘，因此料是次减息周期下，港P减幅将会显著少於美息，亦意味港P不会在美每次减息均会下调，料年内港P水平维持，按息则维持3.625%水平，明年本港料将跟随美国减息期延续，港P减息视乎拆息回落步伐及速度，料明年按息可进一步降低。

王美凤亦认为，受惠楼按全面放宽，减息期展开、银行楼按积极、中央将持续有刺激经济措施等，入市信心明显提升，楼市气氛转好，10月楼市一二手交投明显大增，整体成交增加逾倍；现时加上银行提速大幅减P为市场带来好消息，按息提早加快下跌，买家对楼市及银行的信心进一步增强。随着楼市松绑各方购买力增加，减息期延续亦促使供平过租个案明显增多，有利巩固楼市向好发展。

建议置业人士选用H按

另外，在减息周期下，曹德明为有意置业人士提出三点建议，他建议买家选用H按计划，主因HIBOR於减息周期下跌幅度比P更多，当HIBOR跌穿锁息位，便可即时悭息，减轻供楼负担。不过，他亦提出由於3间大型银行推出的定息按揭息率比市面一般按揭计划低，因此若买家想有更好更稳定财务预算，可考虑选用定息按揭。同时，他建议市民可货比三家，因减息周期开始下，部分银行对按揭业务取态将转积极，并会不定时调整其按揭业务策略，形成按揭息率及优惠不一。