新盤魚貫登場，多個項目以貼市價出售，搶盡市場焦點，二手業主要提升物業的吸引力，部分遂將議價空間擴闊，以促成交易。與此同時，受新盤提供折扣優惠影響，有不少「銀主盤」在拍賣市場上亦降低叫價出售，個別的調整幅度超過兩成。「銀主盤」是指在按揭期間斷供的物業，業主往往涉及其他欠債問題，背景較為複雜，入市前有幾個因素值得考慮。

其實業主申請樓宇按揭，相等於以物業作為抵押品，向銀行借取貸款，因此一旦業主無法履行樓宇按揭合約，或者無法償還樓宇按揭貸款，繼而出現斷供情況，銀行不但有權照法律程序向業主追討欠款，甚至有權收回物業，變成市場俗稱的「銀主盤」。銀行收回物業，然後會在市場出售，以抵償業主相關欠債，而最普遍是透過拍賣，以價高者得的形式出售，因此物業需要重新估價，以最新物業估值作為釐定競投底價的參考。「銀主盤」的售價要視乎市場氣氛、需求及單位的質素，基本上不會隨便減價，除非該盤進行一至兩次拍賣後，仍然沒有承接，才有調整的需求，以吸引買家競投，所以「銀主盤」的成交價某程度上可反映市場承接力。

或要承擔債務責任

業主無力償還樓宇按揭貸款的原因，不外乎財政出現問題，又或者是債務纏身。因此「銀主盤」新買家可能需要承擔物業相關的債務責任。而債務未必只是管理費或水電煤等雜費，亦可以是涉及釘契或違規等巨額。故筆者建議，事前可委託律師查看「銀主盤」的契約，以找出物業有否被釘契、違規、僭建及負債等紀錄。雖然「銀主盤」一般低於市價，但相信原業主財政有問題，亦不會為單位進行維修保養，因此內籠質素會較遜色。

經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓