新盘鱼贯登场，多个项目以贴市价出售，抢尽市场焦点，二手业主要提升物业的吸引力，部分遂将议价空间扩阔，以促成交易。与此同时，受新盘提供折扣优惠影响，有不少「银主盘」在拍卖市场上亦降低叫价出售，个别的调整幅度超过两成。「银主盘」是指在按揭期间断供的物业，业主往往涉及其他欠债问题，背景较为复杂，入市前有几个因素值得考虑。

其实业主申请楼宇按揭，相等於以物业作为抵押品，向银行借取贷款，因此一旦业主无法履行楼宇按揭合约，或者无法偿还楼宇按揭贷款，继而出现断供情况，银行不但有权照法律程序向业主追讨欠款，甚至有权收回物业，变成市场俗称的「银主盘」。银行收回物业，然后会在市场出售，以抵偿业主相关欠债，而最普遍是透过拍卖，以价高者得的形式出售，因此物业需要重新估价，以最新物业估值作为厘定竞投底价的参考。「银主盘」的售价要视乎市场气氛、需求及单位的质素，基本上不会随便减价，除非该盘进行一至两次拍卖后，仍然没有承接，才有调整的需求，以吸引买家竞投，所以「银主盘」的成交价某程度上可反映市场承接力。

或要承担债务责任

业主无力偿还楼宇按揭贷款的原因，不外乎财政出现问题，又或者是债务缠身。因此「银主盘」新买家可能需要承担物业相关的债务责任。而债务未必只是管理费或水电煤等杂费，亦可以是涉及钉契或违规等巨额。故笔者建议，事前可委托律师查看「银主盘」的契约，以找出物业有否被钉契、违规、僭建及负债等纪录。虽然「银主盘」一般低於市价，但相信原业主财政有问题，亦不会为单位进行维修保养，因此内笼质素会较逊色。

经络按揭转介首席经济分析师 刘圆圆