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按揭新闻
村屋按揭认识窍门
2013年10月28日 (太阳)
市区私楼做价高,而新界村屋入场费相对较低,成市场另类之选。不过,村屋交投量偏低,缺乏价格指标,买家随时触及估价不足的「地雷」,甚至身陷「买得唔卖得」的困局。现由物业按揭专家拆解买村屋的「地雷」,并分享获得村屋优惠按揭计划的窍门。

新界村屋位置虽较偏远,但却不乏捧场客。利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣称,村屋实用率一般达九成,毋须缴交管理费,并可饲养宠物,甚受欢迎。然而,村屋成交量偏低,欠缺价格指标,买家以自住居多,鲜获投资者青睐。

成数最高85%逊私楼

她续称,基於村屋的种种问题,银行过去在按揭生意充裕时,一般倾向不接受村屋按揭;但随着按揭市场竞争转趋激烈,近年村屋按揭成为银行及财务机构的目标业务。自○六年初,按揭保险计划接受村屋按揭的申请,各贷款机构便以提供低息及较高成数的按揭进占村屋市场。

村屋成交价参差,银行处理估值时,普遍较一般私楼严谨,因未能估价而拒绝申请的情况屡见不鲜。银行批核村屋按揭申请时,未能提供网上估价,通常要求「睇楼」实地考察及提供详细估价报告。建筑面积700尺的标准村屋一般估价较足,亦可承做较高按揭成数。

一般私楼的最高按揭成数为90%,年期可达三十年;而村屋按揭最高仅85%,年期最高为二十五年。此类按揭主要是由对村屋市场较进取的中小型银行提供,但当选取高成数的按揭计划时,银行估价会相对保守,恐有估价不足的情况。

至於村屋的其他按揭细则与私楼相若,息口低至P-3.1%(最优惠利率为5.25%)或H+1.7%(一个月银行同业拆息为约0.21%),亦可选择定息计划。

有不少村屋由原居民兴建,即为「丁屋」。黄咏欣指,此类村屋具转让限制,必先领取满意纸,再向地政总署申请补地价,才可自由买卖。至於兴建中的丁屋楼花,由於未取得已补地价的转让同意书及满意纸,故银行不承做按揭,而交易方式多为先付三成首期予发展商,待完成上述两程序才申请楼按。

路权不明拒按机会高

此外,村屋不保证有道路直达物业门前,而通往村屋前的车路或与私人土地重叠,所以路权纠纷时有发生,银行有很大机会拒绝承按路权不明确的村屋。

再者,不少二手村屋连带僭建物,所以她呼吁准买家:「切忌贪其连天台玻璃屋或其他僭建物而购买,事关相关物业在申请楼按时,需要签订担保书承担清拆的责任。若屋宇署已发出清拆令,更须先行清拆,银行方会接受按揭申请,建议在此情况应将物业成交期由一般的四十五日延至六十日或以上,预留时间清拆僭建物及通知屋宇署。」

两款单位受捧 估值到价

黄咏欣於五月以332.8万元,购买天水围一个全新三楼连天台标准村屋单位作自住,建筑面积700方尺。她主要因为单位实用率高、外形美观及方便饲养宠物而购买。该单位最终於中小型银行成功申请85%按揭,并取得H+1.7%(实质息率约1.9%)的优惠息率。

究竟如何才可获得较优惠的村屋按揭计划?她教路:「一般地下连花园及三楼连天台的标准村屋单位较受买家欢迎,故一般估值会较贴价。」

路权地契要清晰

她再指出:「买家宜选交通配套较佳、位於公共交通工具沿线的村屋,同时确保单位已取得满意纸及转让同意书,以免买得唔卖得,亦应避开僭建物,更宜以全新现楼单位作首选。而最重要的是厘清路权、地契问题,先估价后成交,以策万全。」