本港樓市目前受多重因素衝擊，除去私人住宅及土地市場上的負面消息之外，美聯儲提前退市的陰霾亦將觸動物業市場的敏感點。金管局在日前發表半年報告指出，利率上升時間及幅度料比市場預期的更加悲觀，以按揭息率上升300點子為例，屆時收入槓桿比率將會飆升至83%，若物業按揭期限為20年，則還款負擔將增逾3成。對此，局方呼籲置業人士時刻關注市場動向，避免過度舉債。本報記者綜合報道

　　金管局於《貨幣與金融穩定情況半年度報告》中指出，香港經濟增長有望於今年略為加快，前景相對正面，不過仍有不少下行風險。利率最終會上升，加之中期而言住宅供應將會增加，令現時已估值過高及交投淡靜的物業市場面臨下行壓力。

　　樓市逆轉或更早出現

　　由於市場早前普遍對本港樓市前景看淡，並預期樓價將在今年進一步調整。惟金管局指出，樓市逆轉可能更早出現，幅度亦可能超出預期。報告預計，美國的經濟增長潛力或可能低於目前預期。這或會使未來通脹比預期上升得更快，導致一旦需要加息時，加幅可能會較預期大。

　　受美國退市消息影響，二手交投亦應聲回軟。報告中提及，住宅成交量於2013年大幅下跌37.7%至合共50,676宗，為歷來最低紀錄。本港住宅價格有些微下調，惟市民的負擔能力仍較弱。

　　金管局內部估算顯示，以20年期按揭計算，當息率上調3厘至較正常水平，還款負擔將增加30.2%，收入槓桿比率將會飆升至83%。此外，長期利率上升，還款總額相對於租金收益僅約2%至3%，物業投資的吸引力就此減低，並可能對物業市場造成下行壓力。

　　價格收入比追平97高位

　　值得一提的是，樓價雖正向下調整，估值相對於個人收入及經濟基本面而言仍然偏高，即置業者普遍負擔能力仍然較弱。價格收入比率於第4季達到14.6，相當於1997年時的最高位。收入槓桿比率保持在64.1%的高位，而該數值的長期平均水平為50%。收入槓桿比率對按揭利率敏感度高，假設按揭利率上調300個基點至較正常的水平，收入槓桿比率將會飆升至83%。

　　局方亦在報告中公布，自物業按揭監管方面的審慎措施推行以來，新造按揭成數已由措施實施前的平均值64%下降至最近的55%，而供款與收入比率則由平均值超過40%降至12月的35%低位。