本港楼市目前受多重因素冲击，除去私人住宅及土地市场上的负面消息之外，美联储提前退市的阴霾亦将触动物业市场的敏感点。金管局在日前发表半年报告指出，利率上升时间及幅度料比市场预期的更加悲观，以按揭息率上升300点子为例，届时收入杠杆比率将会飙升至83%，若物业按揭期限为20年，则还款负担将增逾3成。对此，局方呼吁置业人士时刻关注市场动向，避免过度举债。本报记者综合报道

　　金管局於《货币与金融稳定情况半年度报告》中指出，香港经济增长有望於今年略为加快，前景相对正面，不过仍有不少下行风险。利率最终会上升，加之中期而言住宅供应将会增加，令现时已估值过高及交投淡静的物业市场面临下行压力。

　　楼市逆转或更早出现

　　由於市场早前普遍对本港楼市前景看淡，并预期楼价将在今年进一步调整。惟金管局指出，楼市逆转可能更早出现，幅度亦可能超出预期。报告预计，美国的经济增长潜力或可能低於目前预期。这或会使未来通胀比预期上升得更快，导致一旦需要加息时，加幅可能会较预期大。

　　受美国退市消息影响，二手交投亦应声回软。报告中提及，住宅成交量於2013年大幅下跌37.7%至合共50,676宗，为历来最低纪录。本港住宅价格有些微下调，惟市民的负担能力仍较弱。

　　金管局内部估算显示，以20年期按揭计算，当息率上调3厘至较正常水平，还款负担将增加30.2%，收入杠杆比率将会飙升至83%。此外，长期利率上升，还款总额相对於租金收益仅约2%至3%，物业投资的吸引力就此减低，并可能对物业市场造成下行压力。

　　价格收入比追平97高位

　　值得一提的是，楼价虽正向下调整，估值相对於个人收入及经济基本面而言仍然偏高，即置业者普遍负担能力仍然较弱。价格收入比率於第4季达到14.6，相当於1997年时的最高位。收入杠杆比率保持在64.1%的高位，而该数值的长期平均水平为50%。收入杠杆比率对按揭利率敏感度高，假设按揭利率上调300个基点至较正常的水平，收入杠杆比率将会飙升至83%。

　　局方亦在报告中公布，自物业按揭监管方面的审慎措施推行以来，新造按揭成数已由措施实施前的平均值64%下降至最近的55%，而供款与收入比率则由平均值超过40%降至12月的35%低位。