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按揭新闻
加息幅度或超预期 金管局:切莫过度举债
2014年3月27日 (成报)
  本港楼市目前受多重因素冲击,除去私人住宅及土地市场上的负面消息之外,美联储提前退市的阴霾亦将触动物业市场的敏感点。金管局在日前发表半年报告指出,利率上升时间及幅度料比市场预期的更加悲观,以按揭息率上升300点子为例,届时收入杠杆比率将会飙升至83%,若物业按揭期限为20年,则还款负担将增逾3成。对此,局方呼吁置业人士时刻关注市场动向,避免过度举债。本报记者综合报道

  金管局於《货币与金融稳定情况半年度报告》中指出,香港经济增长有望於今年略为加快,前景相对正面,不过仍有不少下行风险。利率最终会上升,加之中期而言住宅供应将会增加,令现时已估值过高及交投淡静的物业市场面临下行压力。

  楼市逆转或更早出现

  由於市场早前普遍对本港楼市前景看淡,并预期楼价将在今年进一步调整。惟金管局指出,楼市逆转可能更早出现,幅度亦可能超出预期。报告预计,美国的经济增长潜力或可能低於目前预期。这或会使未来通胀比预期上升得更快,导致一旦需要加息时,加幅可能会较预期大。

  受美国退市消息影响,二手交投亦应声回软。报告中提及,住宅成交量於2013年大幅下跌37.7%至合共50,676宗,为历来最低纪录。本港住宅价格有些微下调,惟市民的负担能力仍较弱。

  金管局内部估算显示,以20年期按揭计算,当息率上调3厘至较正常水平,还款负担将增加30.2%,收入杠杆比率将会飙升至83%。此外,长期利率上升,还款总额相对於租金收益仅约2%至3%,物业投资的吸引力就此减低,并可能对物业市场造成下行压力。

  价格收入比追平97高位

  值得一提的是,楼价虽正向下调整,估值相对於个人收入及经济基本面而言仍然偏高,即置业者普遍负担能力仍然较弱。价格收入比率於第4季达到14.6,相当於1997年时的最高位。收入杠杆比率保持在64.1%的高位,而该数值的长期平均水平为50%。收入杠杆比率对按揭利率敏感度高,假设按揭利率上调300个基点至较正常的水平,收入杠杆比率将会飙升至83%。

  局方亦在报告中公布,自物业按揭监管方面的审慎措施推行以来,新造按揭成数已由措施实施前的平均值64%下降至最近的55%,而供款与收入比率则由平均值超过40%降至12月的35%低位。