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按揭新聞
P息上升 樓市無運行
2014年5月15日 (東方)
市場料加息將成香港樓市跌勢加劇的催化劑,但要留意「加息」影響按揭供款,可分為最優惠利率(P)上升,以及新做按息上升兩種。其中最優惠利率上升對樓市衝擊最大,新做按息上升僅影響準買家及轉按人士。

調整按息影響較細

香港利率受本土資金流動性影響,有其供求特殊性,故按揭產品的固定利率部分,會因銀行存款利率及資金成本增加而升,影響實際按息水平,如三年前實際按揭利率低於一厘,但現時普遍達二點一五厘,其間美國聯儲局的貨幣政策無改變,亦無調整息率。

但按息的固定利率變動,屬於新做按揭利率,僅影響準買家及轉按人士,只要借款人提取按揭貸款,即使銀行再調高新做按揭的固定利率部分,即俗稱「加按息」,亦不影響正在供款的借款人。

第二種加息是港銀最優惠利率,隨美國聯邦基金利率上升,影響所有P按浮息部分,不論新申請按揭的準買家,甚至正在供款的借款人,每月供款都增加,對市場衝擊最大。

據中原按揭經紀資料,以現時二點一五厘實際按息及三十年供款期計算,每加息一厘,借款人每月供款會增百分之十三點九,若加息三厘,每月供款將飆百分之四十四點八,故金管局為確保按揭申請人的還款能力,要求銀行為借款人進行利率上升三厘的壓力測試,應對將來的加息期。