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按揭新闻
P息上升 楼市无运行
2014年5月15日 (东方)
市场料加息将成香港楼市跌势加剧的催化剂,但要留意「加息」影响按揭供款,可分为最优惠利率(P)上升,以及新做按息上升两种。其中最优惠利率上升对楼市冲击最大,新做按息上升仅影响准买家及转按人士。

调整按息影响较细

香港利率受本土资金流动性影响,有其供求特殊性,故按揭产品的固定利率部分,会因银行存款利率及资金成本增加而升,影响实际按息水平,如三年前实际按揭利率低於一厘,但现时普遍达二点一五厘,其间美国联储局的货币政策无改变,亦无调整息率。

但按息的固定利率变动,属於新做按揭利率,仅影响准买家及转按人士,只要借款人提取按揭贷款,即使银行再调高新做按揭的固定利率部分,即俗称「加按息」,亦不影响正在供款的借款人。

第二种加息是港银最优惠利率,随美国联邦基金利率上升,影响所有P按浮息部分,不论新申请按揭的准买家,甚至正在供款的借款人,每月供款都增加,对市场冲击最大。

据中原按揭经纪资料,以现时二点一五厘实际按息及三十年供款期计算,每加息一厘,借款人每月供款会增百分之十三点九,若加息三厘,每月供款将飙百分之四十四点八,故金管局为确保按揭申请人的还款能力,要求银行为借款人进行利率上升三厘的压力测试,应对将来的加息期。