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按揭新聞
港樓夠旺 唔怕早加息
2014年9月24日 (東方)
摩根士丹利發表報告表示,上半年本港整體一手住宅銷售量及金額分別按年上升25%和15%,在強大市場需求下,即使美國提早加息,相信今年餘下時間本港住宅樓市會依然暢旺,加上發展商吸納土儲成本下跌,將利好一些中國業務相對較少、且未來會在港穩定推盤的地產股,首選新地(00016)及信置(00083)等。

據大摩統計,上半年整體一手住宅銷售6,800個單位,成交額605億元,分別按年增長25%和15%,當中不單止1,000萬元以下非豪宅的需求依舊強勁,高價豪宅如九龍站君臨天下或九龍義德道項目亦獲買家追捧。同期長實(00001)、新地、恒地(00012)等銷售額增逾30%,新世界發展(00017)和信置銷售額則減少50%。

地價降 毛利率料企穩

各發展商銷售有增有減,但上半年毛利率卻按年跌7個百分點至31%。大摩表示,幸好地價自○三年至今已下跌約20%,預計發展商的毛利率在未來十二個月會企穩。同期本港發展商在內地售樓收入在上半年減少46%,整體毛利率降8個百分點至21%,低於內地發展商約30%的毛利率。

目前本港發展商和收租股的股價較資產淨值平均折讓27至29%,低於○五年以來的歷史平均折讓25%,大摩首選新地及信置,除了因為它們在港銷售計劃穩健、在內地業務較少外,折讓率也較平均吸引,達32至33%。

大和早前亦發表報告,將本港地產業前景評為「正面」,一手住宅銷售額會多於二手,成為本港樓市的「新常態」,一手銷售收入每年將達1,100億元,可維持各發展商健康增長。

市場其實並非一面倒認為美國會提早加息,Brick and Mortar分析員王震宇指出,美國每加一厘息,都會影響當地的生產總值(GDP)減少1%,除非美國經濟「超好」,年增長率達4至6%,否則在目前預測的1至3%增長區間內,根本毫無加息條件可言。

王震宇:政策市難估樓價

他又指,目前本港發展商可售資源合共約七萬個住宅單位,預計會攤分五至六年去推出市場發售,即每年約1.2萬個新的私人單位供應,難以配合政府所訂每年公私營合共逾4萬個的供應量。在供應缺乏下,樓價亦較易上升,但他亦強調,本港樓市為政策市,除非撤銷所有「辣招」,否則很難估計樓價每年實際的升幅。