今年初金管局再推出收緊按揭措施，投資者首當其衝受到影響，亦波及用家市場，現時購買一個700萬元以下的物業，撇除部分合資格人士仍可以申請按揭保險，首期需較以往增加一成，因此除了上車客受影響，有部分換樓客亦受拖累。

新措施推出後，700萬元以下的住宅按揭成數一律降低到60%，同時按揭保險計劃申請資格作出修訂，已暫停八成以上按揭申請，雖然首次置業人士仍可申請最高九成按揭，但必須要有固定收入及供款與入息比率不超過45%。

換言之不論是自由工作者，抑或是以底薪連佣金計算入息的營業員（例如保險或地產代理從業員），將會即時跌入措施限制之範圍，皆因自由工作者的每月收入按工作數量計算，而營業員的佣金亦並非每月穩定收入，除非以底薪計算已足夠通過壓力測驗，否則置業相對以往困難。

值得注意的是，三月二日金管局再加大力度至收緊二按貸款，要求銀行審批超過八成的按揭時，不論額外兩成或以上的融資來源，貸款人的供款與入息比率須與申請按揭保險計劃的標準看齊，並由50%下調至45%，及壓力測試下的供款與入息比率（DSR）上限由60%下調至55%。

影響近三成上車客

以經絡按揭轉介之客戶統計分析，現時採用六至七成按揭的置業人士屬市場主流，去年全年佔整體按揭市場比例達三成半，其次為八成以上按揭，佔比亦達27%。是次收緊按保及二按貸款，並要求銀行及貸款機構在承造八成以上按揭時，將供款與入息比率（DSR）上限下調5個百分點，變相窒礙27%置業人士的入市步伐。

除非置業人士短期內能夠收入急增或者透過家人協助置業，否則按原有收入計算，只能夠收窄物業的選擇範圍，挑選銀碼較細的物業入市。

筆者相信，樓市成交短期內料會稍為降溫，不過待市場消化過後，買家將會再度重返市場，焦點仍然會集中細價物業。在收緊按揭的情況下，除非置業人士短期內能夠增加每月收入，相信可能性不大，因此只能夠因應相關收入，退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市，因此預期細價物業會進一步受追捧。

經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓