今年初金管局再推出收紧按揭措施，投资者首当其冲受到影响，亦波及用家市场，现时购买一个700万元以下的物业，撇除部分合资格人士仍可以申请按揭保险，首期需较以往增加一成，因此除了上车客受影响，有部分换楼客亦受拖累。

新措施推出后，700万元以下的住宅按揭成数一律降低到60%，同时按揭保险计划申请资格作出修订，已暂停八成以上按揭申请，虽然首次置业人士仍可申请最高九成按揭，但必须要有固定收入及供款与入息比率不超过45%。

换言之不论是自由工作者，抑或是以底薪连佣金计算入息的营业员（例如保险或地产代理从业员），将会即时跌入措施限制之范围，皆因自由工作者的每月收入按工作数量计算，而营业员的佣金亦并非每月稳定收入，除非以底薪计算已足够通过压力测验，否则置业相对以往困难。

值得注意的是，三月二日金管局再加大力度至收紧二按贷款，要求银行审批超过八成的按揭时，不论额外两成或以上的融资来源，贷款人的供款与入息比率须与申请按揭保险计划的标准看齐，并由50%下调至45%，及压力测试下的供款与入息比率（DSR）上限由60%下调至55%。

影响近三成上车客

以经络按揭转介之客户统计分析，现时采用六至七成按揭的置业人士属市场主流，去年全年占整体按揭市场比例达三成半，其次为八成以上按揭，占比亦达27%。是次收紧按保及二按贷款，并要求银行及贷款机构在承造八成以上按揭时，将供款与入息比率（DSR）上限下调5个百分点，变相窒碍27%置业人士的入市步伐。

除非置业人士短期内能够收入急增或者透过家人协助置业，否则按原有收入计算，只能够收窄物业的选择范围，挑选银码较细的物业入市。

笔者相信，楼市成交短期内料会稍为降温，不过待市场消化过后，买家将会再度重返市场，焦点仍然会集中细价物业。在收紧按揭的情况下，除非置业人士短期内能够增加每月收入，相信可能性不大，因此只能够因应相关收入，退而求其次选择合乎负担能力的物业入市，因此预期细价物业会进一步受追捧。

经络按揭转介首席经济分析师 刘圆圆