早前股市暢旺，增加業主「套樓換股」誘因，故加按套現比例有所增長。事實上，市場上的貸款產品五花八門，加按套現之所以受歡迎，因為有抵押的樓按貸款息率較無抵押的私人貸款息率為低，慳息效果顯著，變相降低借貸成本。但預期美國加息之聲日漸逼近，加上物業按揭已進一步收緊，業主現階段選擇加按物業，需要注意以下幾點：

現時銀行審批按揭相對嚴厲，以往加按套現最高貸款額可達物業估值的七成，減去未償還按揭貸款額，假如業主持有一個價值500萬元及已供滿的物業，最高貸款額可達350萬元。

不過，今年二月新一輪收緊按揭措施推出，雖然首套物業在壓力測試下，供款佔入息比率上限仍維持60%不變，但按揭上限收緊至只有六成，換言之上述500萬元物業加按套現最高貸款額僅物業估值的六成，即300萬元，措施推出前後比較，貸款額相差50萬元，差幅超過一成半。

樓按市場上以最優惠利率為基礎的P按計劃，實際利率約2.15厘，對比私人貸款一般為5厘以上的息率，兩者息率差距接近3厘，若與同業拆息掛勾之H按計劃，息差相差更大，故加按物業套現的成本確實相對私人貸款較低。

業主宜先進行壓測

若與稅貸作比較，息率可以互相媲美，但樓按年期最可長達三十年，較稅貸一般僅一至兩年還款期稍勝。

不過業主要注意，選擇任何貸款產品，面對加息周期重臨，還款支出均相應增加，樓按產品亦不例外，建議加按前最好先進行壓力測試，以免加息後還款開支超出個人可負擔水平。

銀行審批按揭速度並非一致，由於在按揭業務上的取態有異，因此業界對加按套現條款沒有劃一標準，而物業估價亦會因為採用不同的估價行，又或者因應物業的質素參差而有所不同，影響加按套現按揭貸款額，建議有意加按套現的業主事先向按揭專家查詢專業意見。

經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓