早前股市畅旺，增加业主「套楼换股」诱因，故加按套现比例有所增长。事实上，市场上的贷款产品五花八门，加按套现之所以受欢迎，因为有抵押的楼按贷款息率较无抵押的私人贷款息率为低，悭息效果显著，变相降低借贷成本。但预期美国加息之声日渐逼近，加上物业按揭已进一步收紧，业主现阶段选择加按物业，需要注意以下几点：

现时银行审批按揭相对严厉，以往加按套现最高贷款额可达物业估值的七成，减去未偿还按揭贷款额，假如业主持有一个价值500万元及已供满的物业，最高贷款额可达350万元。

不过，今年二月新一轮收紧按揭措施推出，虽然首套物业在压力测试下，供款占入息比率上限仍维持60%不变，但按揭上限收紧至只有六成，换言之上述500万元物业加按套现最高贷款额仅物业估值的六成，即300万元，措施推出前后比较，贷款额相差50万元，差幅超过一成半。

楼按市场上以最优惠利率为基础的P按计划，实际利率约2.15厘，对比私人贷款一般为5厘以上的息率，两者息率差距接近3厘，若与同业拆息挂勾之H按计划，息差相差更大，故加按物业套现的成本确实相对私人贷款较低。

业主宜先进行压测

若与税贷作比较，息率可以互相媲美，但楼按年期最可长达三十年，较税贷一般仅一至两年还款期稍胜。

不过业主要注意，选择任何贷款产品，面对加息周期重临，还款支出均相应增加，楼按产品亦不例外，建议加按前最好先进行压力测试，以免加息后还款开支超出个人可负担水平。

银行审批按揭速度并非一致，由於在按揭业务上的取态有异，因此业界对加按套现条款没有划一标准，而物业估价亦会因为采用不同的估价行，又或者因应物业的质素参差而有所不同，影响加按套现按揭贷款额，建议有意加按套现的业主事先向按揭专家查询专业意见。

经络按揭转介首席经济分析师 刘圆圆