香港物業市場今年表現反覆，上半年持續升勢，下半年不論樓價或租金均呈輕微下調之勢，現時本港物業市場仍處於美國加息後的心理陰霾下。由於全球經濟前景不明朗，美國復甦處於初步階段，歐洲巿場疲弱，中國經濟增長減速，再加新興巿場不穩，以及本港零售業萎縮的憂慮之下，樓價及舖租難免有下調壓力。不過，中原地產亞太區總裁黃偉雄表示，香港樓市出現調整，而非轉勢大跌，預測明年香港樓市調整可望結束。現在就先回顧一下今年地產界的重大新聞吧。

No.1
今年初細價樓價量爆升，家庭負債佔本地生產總值升至歷史新高，金管局總裁陳德霖於2月尾宣布收緊按揭，勒煞上車客。

據金管局所做的按揭統計調查顯示，1月份新申請按揭貸款個案較去年12月大升22%，達13,600多宗，而新批按揭貸款額亦較去年12月大升21%，至303億元。財政司司長曾俊華揚言，如有需要調控樓市，語音方落，金管局即應聲出招，公布第七輪收緊按揭逆周期措施。第一項措施針對700萬元以下的自用物業的按揭成數，限制這類中小型單位的按揭成數上限一律降至六成；對於主要收入並非來自香港的貸款人，按揭成數則更保守，下調到只有四至五成。

當局雖然修定按揭保險計劃，合資格住宅物業可做的最高按揭成數將由九成下調至八成，但有固定收入、供款與入息比率不超過45%的首次置業人士除外，仍可申請九成按揭。

第7輪逆周期措施

翻查資料，香港自1991年首次引入七成按揭，並沿用至今。金管局之前雖然推出了六輪逆周期措施，但一直未有收緊700萬元以下的細價樓按揭成數，維持在大約七成水平，只設420萬元的貸款額上限。

另外，買第二個物業時，即使屬自用，按揭供款佔入息比率將由，由五成降到四成，相應的利率壓力測試，還款能力上限，由六成收緊到五成。

第三，非自用物業按揭，包括商用，按揭供款佔入息比率，上限由五成降到四成，利率壓測的相關比率上限，由六成收緊到五成。新措施是繼2013年2月之後，推出第七輪逆周期措施。

陳德霖表示，明白措施無可避免影響部分用家及首次置業人士，但金管局職責所在，需要保障金融體系及銀行穩定。他又解釋，去年下半年樓市再度轉趨活躍，細價樓尤其旺暢。鑑於細價樓持續升溫，故決定收緊七成按揭，以應對細價樓上升趨勢帶來的風險，而收緊供款與入息比率要求，則旨在加強管理來自二套房及非自住物業的額外風險。現時每月新批按揭中，以宗數計，有逾七成為屬700萬以下物業按揭，其中有七成買家借六至七成按揭。

此外，金管局要求採用《內評法》計算資本的8家銀行就按揭貸款的《風險加權比率》引入15%下限的適用範圍，由新做按揭逐步擴大至整個按揭組合，銀行須於明年中前完成。此舉會加重銀行樓按的成本，就八家銀行會否因此調高按揭利率，陳德霖指，要視乎各行個別情況而定。

銀行界人士直指，金管局今次出手極重，對用家影響頗大，料銀行的二手按揭業務量會出現明顯收縮。

另有經濟分析師認為新措施短時間內會壓抑上車、換樓人士及投資者的置業需求，有助樓巿降溫，相信市民需時消化措施再作部署，買家或需退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市，故預期細價樓會進一步受追捧。

A類單位登記創新高

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，發展商積極推售細單位，以致全港一手私樓A類單位（面積40平方米以下）登記宗數及金額齊創按年新高。宗數方面，截至今年11月25日，全港暫錄3,682宗一手私人住宅A類單位登記，打破1998年全年2,727宗的歷史高位，並結束連續三年徘徊於1,800宗水平的局面。

金額方面，今年一手私樓A類單位的登記總值同樣創歷史新高，全年暫錄184.01億元，顯著高於2012年101.53億元的歷史高位，並終止連續三年處於100億元水平附近。

No.2
一手樓註冊金額 首7月破千億

香港樓市上半年氣氛暢旺，加上低息環境維持，以及發展商售樓態度積極，焦點新盤輪流開售，令首七個月一手註冊金額已突破千億。

據土地註冊處資料顯示，截至今年7月29日為止，年內一手私樓註冊量錄得9,807宗，涉及金額達1,003億元，相比去年首七個月分別增長約4.1%及約8.5%，主要是有較多的大額一手豪宅推出市場，扯高註冊金額。

美聯首席分析師劉嘉輝稱，自1996年有紀錄以來至今近20年，雖然當中有10年的一手私樓註冊金額可逾千億，但今年屬最快突破千億水平，僅需七個月時間即可完成，就算去年錄得註冊金額新高的1,769億元，亦要八個月時間才可超越千億關口，可見樓市旺勢。

全年一手註冊挑戰萬六宗

據土地註冊處最新資料顯示，本年截至本月2日，整體一手私人住宅註冊已約14,795宗，雖然與去年全年的約16,822宗暫差距約12%，惟上月下旬發展商加快推盤步伐，推出逾千伙大型新盤應市，如屯門滿名山及元朗峻巒，市場反應不俗，料該批交投將於12月份數字陸續反映，屆時按年差距將逐步收窄。預料本年度之一手私人住宅註冊量將緊貼去年全年數字，可有望挑戰紀錄逾16,000宗水平，數字將為2007年後第二高位。

No.3
私人住宅樓價 19月首跌

據差估署早前公布官方私人樓價指數，10月份按月跌1.1%，為近19個月首度錄得下跌，單月跌幅更是近四年最大，而大型單位按月更挫3%，巿場預期跌勢持續。

差餉物業估價署的數據顯示，10月份本港整體私人住宅樓價指數報302.6點，按月跌1.1%，結束逾18個月以來的升市，跌幅亦創2011年10月以來（按月跌1.3%）近四年最大單月跌幅，樓價重回今年6月水平，而今年首10個月樓價累積升幅亦收窄至8.7%。

即使是近年升勢凌厲的中小型單位，亦錄得0.9%至1.2%跌幅，情況屬於近年罕見，確認樓價已經轉勢回落。

確認樓價轉角

綜合業界分析，普遍認為指數相對滯後，以近期二手頻現減價個案，估計未來兩個月指數仍會持續回落，今年底前指數或再跌2%至3%，而隨着市場信心下滑，未來兩年樓價恐跌兩成或以上。

至於反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），最新CCL(大型單位)報141.16點，按周升2.21%，按周升幅為17周內最大。而CCL(中小型單位)報136.86點，創43周新低，按周跌跌0.32%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，如果指數跌穿136點第一個支持位，將會下試120點第二個支持位。

No.4
息魔當道 二手樓劈價逃亡

二手樓市自第三季從高位回落，當美國聯儲局本月決定加息，雖心理因素大於實質影響，但卻為樓市帶來下行壓力，令業主心態回軟，亦成為一眾準買家鋤價的藉口，這股減風不單集中在中價住宅，在今年升幅顯著的中小型單位，亦連環出現劈價個案，但由於買家擔心沒有最低，只有更低，故往往亦不敢貿然入市，買賣處於膠着狀態。

中原亞太區住宅總裁陳永傑稱，二手氣氛低迷，部分成交量低的屋苑，將會湧現更多的減價放盤，預期明年二手業主須減價一成至一成半方有承接。美聯住宅部行政總裁布少明表示，美國加息後，預計本地樓價將會出現跌勢，幅度約百分之三至五。

美聯物業梁啟文表示，該行日前促成一宗嘉湖山莊麗湖居大三房戶成交，業主見後市不明朗，減價30萬元，以約410萬元沽貨。

No.5
純車位註冊量錄逾萬宗

香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，雖然本月至今純車位註冊暫錄約329宗，按月同期暫下跌約36.6%，不過若按年比較的話，年內至今之純車位註冊則相當不俗。

據數字顯示，本年至今純車位註冊已錄約10,356宗，已超出去年全年的約8,218宗，按年增加逾兩成半，數字連升兩年。事實上，上月新界區亦有數個車位拆售項目，市場反應熱烈，而該批交投將於本月反映，若按比例計算，料本月之純車位註冊錄約600宗，屆時全年數字將緊貼1997年有紀錄以來第二高位的約10,877宗。

按宗數排行，本年至今暫錄最多純車位之物業為大埔逸瓏灣I、II期合共錄約413宗；其次為觀塘興田邨，錄約328宗；隨後則為沙田玖瓏山，錄約341宗；而荃灣環宇海灣則錄約335宗。

No.6
天匯頂層 5.9億貴絕亞洲

自美國落實加息後，本港一手樓巿表現各異，豪宅依舊有價有市，並連錄高價成交，恒地（012）旗下西半山天匯頂層以逾5.9億元創亞洲新高價售出，而華置（0127）的西半山干德道55號璈珀亦連沽7伙，加息後信置(0083)首賣的西貢逸瓏園暫沽27伙，套現約2.8億元。

豪宅新盤近期銷情表現突出，特別是半山區西部一帶豪宅，連錄高價承接，成近期淡市奇葩。恒地半山區西部天匯頂層46樓A室（前稱88樓A室）於本月23日以大約5億9,476萬元天價成交，實用面積5,732平方呎，呎價約10.38萬元，造價及呎價除創項目新高價之外，更比太古公司山頂傲璇頂層單位5.09億元高，刷新亞洲歷來最大銀碼及呎價的分層住宅成交紀錄。資料亦顯示，買家擁有香港永久性居民身份證。

至於同區華置璈珀加息後連沽7伙，其中12及15樓A室複式戶以3.6億元沽出，亦創項目新高紀錄。

No.7
COACH 中環旗艦店退租

近期中國經濟持續放緩，中央加大反貪腐力度，加上人幣貶值，香港零售巿道江河日下，更爆發名店逃亡潮，其中最震撼就是名牌COACH（6388）將提早兩年退租中環皇后大道中旗艦店。

COACH原本租用的中環皇后大道中36號興瑋大廈地下至三樓四層連外牆舖位，上址合共約1.3萬方呎，現時租金約720萬元，租期至2017年10月；不過現時消費市道向下，COACH最終提早兩年撤出該複式巨舖，並於今年9月1日正式結業。

有業內人士表示，零售市道疲弱，名店街舖撤退潮將逐步蔓延，料核心區街舖租金將出現明顯下跌。更有消息指奢侈品巨頭如Gucci、Louis Vuitton（LV）等，均傾向以關店作要脅，高調要業主減租。

No.8
恒大125億天價購華置總部

恒大地產(3333)瓣數多多，而且經常不按常理出牌，往往令巿場摸不着頭腦。其中恒大上月以天價125億豪購華置總部，創出呎價逾3.6萬元，震驚物業巿場。

華置(0127)早前公布落實向恒大出售灣仔美國萬通大厦，總代價為125億元。該物業樓高28層，以總面積約34.5萬方呎計，呎價約36,232元，打破中環皇后大道中9號的近3.5萬元呎價所締造的全港商廈最高呎價紀錄。

此外，華置亦罕有為恒大提供長達六年的付款期，華置會在簽訂買賣協議後五日，先收取訂金12.5億元，繼而在物業成交後再收取37.5億元；總代價餘額則分六年，每年支付12.5億元。恒大將以內部資源及按揭，完成收購項目的交易。

據了解，華置持有該大廈28年，今次交易帳面獲利120億元或24倍。

No.9
比華利山別墅勁蝕3500萬

美國聯儲局早前首次加息，多少都會打擊本港樓市氣氛，不單細價盤抗跌力不足，逾千萬元的豪宅更是傷亡慘重。

據資料統計，近月市場已共錄得逾15宗豪宅蝕讓買賣，如果連同雜費計算，該批豪宅業主合共蝕逾1億元，最經典是大埔比華利山別墅溫莎道雙號屋，早前以7,500萬元易手，較2011年購入價1.05億元，帳面勁蝕3,000萬元，連雜費計算，估計實蝕要3,500萬元，創下本年豪宅計最大宗蝕讓個案，原業主是內地土豪。嘉湖山莊麗湖居單位為4座中層G室，建築面積約為709呎，實用面積約為547呎，三房間隔，日前成交價約368萬元。若以蝕讓金額計算，已足夠購買9.5個天水圍嘉湖山莊3房單位。

No.10
西港島線通車帶動舖租樓價

港鐵西港島線西營盤站3月尾正式投入服務，意味全長約3公里的西港島線全面通車。今後相信只要15分鐘左右，就可以抵達銅鑼灣，港島西區交通大大改善，同時亦帶動舖租及房租勁升。

據了解，受西港島線帶動，西環一帶地舖租金僅繼續有升無跌，西區部分店舖升幅由5%至40%不等，西營盤站附近地舖下年度租值逾130萬元，按年大升40%。據了解，現時該區400平方呎舖位月租平均約為2萬元。

根據中原地產新簽租約統計，以建築面積計算，泓都及帝后華庭的租金明顯受西港島線通車消息刺激上揚。泓都2月份的呎租錄38.8元，較1月份36.8元上升5.4%，通車後兩個月累升14.5%。帝后華庭呎租最新錄37.2元，較1月份35.1元上升6.0%，今年首2個月累升13.1%。

No.11
九龍站地產代理 500人搶2張單

據代理方面消息，本月港鐵九龍站豪宅交投淡靜，曾出現全區近500名地產經紀搶兩張單的慘況，主要由於天璽、凱旋門、擎天半島、漾日居、君臨天下等業主均是實力派，大多不願劈價求售，相反買家鋤價兇狠，往往要減兩至三成，地產經紀扭盡六壬都難成「刁」。

再翻查數字，二手交投可謂一潭死水，將軍澳區10月首八天僅錄15宗成交，據粗略估計將軍澳區地產代理卻有近700人，即700名代理爭15張單，慘烈狀況可以想像；此外，馬鞍山亦是重災區，據業界推算平均多達70名代理爭一張單。

Q房網．香港董事總經理陳坤興早前表示，該行目前有約40家分店，預料明年再開38家，前線人手則由目前約750人，期望至明年底翻倍，至約1,500人。