經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓昨天表示，美國早前終於宣布加息0.25厘，結束7年的零息時代，加息幅度符合巿場預期，她預期明年按揭利率有機會突破3厘，而明年全年新取用按揭貸款額則微跌3%，至2,506億元。由於一手私樓供應量繼續增加，市場好大機會出現「價跌量升」的情況。本報記者綜合報道

今年香港二手住宅呎價突破萬關，年內創出歷史高位，惟成交量持續萎縮。早前，美國宣布加息，本港一二手樓市表現兩極，置業人士對後市取態變得更審慎，令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成，但仍創5年新高。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓展望明年，樓市調整需時，發展商推盤步伐依然進取，一手供應增加，銀行續以多元化按揭計劃及優惠，爭取新盤按揭市場份額，競爭依然激烈。

劉氏認為，市場關注美國聯儲局的加息步伐，是次加息幅度符合預期，料已被市場消化，相信明年香港按揭利率有機會突破3厘，而在金管局由2009年開始推出的逆周期監管措施及其後的一連串「辣招」下，業主的供樓負擔仍處於合理水平，香港經濟基本因素良好，按揭貸款仍可平穩發展，預期明年全年新取用按揭貸款額將微跌至2,506億元，以反映樓價的輕微調整。

按揭創同期4年新高

根據金管局住宅按揭調查數據顯示，總結今年首10個月，新取用按揭貸款額累計仍達2,153億元，涉及64,895宗，與去年同期的1,710億元及56,427宗比較，分別增加25.9%及15%，創同期的4年新高。至於首10個月新批按揭貸款額累計亦錄得2,536億元，較去年同期的2,302億元增加10.2%，其中一手按揭貸款累計錄得665億元，較去年同期的610億元升9%，而二手按揭貸款累計亦錄得1,392億元，較去年同期的1,345億元升3.5%；惟宗數方面則出現一手升二手跌的情況，首10個月一手按揭升14.6%至15,100宗，而二手按揭跌7.5%至41,442宗。

明年樓價約跌10%

從數字可見，一二手物業佔市場比例出現逆轉，今年第4季一手物業佔比急升至57.8%，二手物業佔比則跌至42.2%，為2003年有紀錄以來首次出現一手比例超越二手的局面，原因之一是發展商推盤策略得宜，在高成數一按、減價及加佣下，成功搶去市場購買力，再加上二手業主持貨能力強，普遍減價空間有限，令市場呈拉鋸局面。展望明年，劉氏預期，二手業主略為擴大議價空間，樓價自今年9月起調整，明年整體料有約10%的跌幅；一手供應將延續今年底的熾熱氣氛，多區大盤供應增加，兩方面均支持樓市成交量上升、出現「價跌量升」的情況，在政府不「撤辣」及二手業主持貨能力強之下，一二手比例差距仍會持續拉闊。

另外，根據美國過往加息經驗，劉氏預料本港最快明年第二季才會跟隨加息，並會採用循序漸進的加息步伐，預料首階段每次加息不會多於0.25厘。至於按揭計劃方面，劉圓圓指出，銀行體系結餘逾3,900億元，香港銀行同業拆息(HIBOR)處於0.22厘的低水平，除非資金抽走，HIBOR短期大幅抽升機會不大。目前H按實際按息僅1.92厘，而且不少採用P按作封頂位，有助鎖定加息幅度，故今年10月份仍吸引近8成業主採用，定息則有約6%，但目前地產商與銀行合作推出各項定息按揭鎖定供款率，預計明年定息按揭使用量將上升至10%。